Eden Hotelgroup hecht waarde aan continuïteit
Slechts vier hotels, maar het is toch een keten die aan de weg timmert. De Eden Hotelgroup heeft pas vanaf 1998 echt vorm gekregen. Toen kocht Eden Hotel-eigenaar Sjoerd Dijkstra - zeventien jaar nadat hij de scepter ging zwaaien over het bekende hotel aan de Amsterdamse Amstel - Hotel Lancaster erbij. In 1999 volgde het Rotterdamse Savoy; in 2001 het Cityhotel in Groningen. Sinds kort participeert de Eden Hotelgroup ook nog eens voor 33 procent in het nieuwe bedrijf MD Hotel Investments. Hoe hard het ineens ook lijkt te gaan, het credo van Dijkstra is en blijft: 'Wel groeien, maar niet ongebreideld.'
De geschiedenis van de Eden Hotelgroup begint vreemd genoeg niet met een hotel, maar met een organisatie die zich bezighield met het ontwikkelen van en het beleggen in hotels: de Haemstede Groep. Sjoerd Dijkstra was partner in deze groep, toen in 1977 het Eden Hotel in Amsterdam werd aangekocht. Via een management ‘buy-out’ werd Dijkstra in 1980 voor 100 procent eigenaar van het hotel dat destijds over 67 kamers beschikte. Wanneer de meest recente uitbreidingsplannen volgens schema kunnen worden gerealiseerd, beschikt het Eden Hotel in 2003 over 405 kamers, inclusief 13 appartementen.
Sprongen
'Een combinatie van geluk en wijsheid,' verklaart Sjoerd Dijkstra de onstuimige groei tussen Amstel en Rembrandtplein. 'In de loop van de jaren zijn diverse belendende panden te koop aangeboden. Dat is het geluk. En uiteraard hebben wij daar optimaal gebruik van gemaakt. Zie daar de wijsheid. Met name de aankoop van het voormalige hoofdkantoor van de NMB en de overname van de oude chocoladefabriek zorgden natuurlijk voor stevige sprongen. Aangezien we momenteel een bezettingsgraad hebben van zo'n 95% in het Eden Hotel, zijn die uitbreidingen een verstandige investering geweest.'
De eerste uitbreiding van de Eden Hotelgroup was in 1992, toen Grand-Hotel De Mallejan in Vierhouten op de Veluwe werd aangekocht. Tussen het Eden en dit congreshotel kon echter te weinig synergie worden bereikt, waardoor het gewenste rendement uitbleef. Daarom besloot Dijkstra in 1998 om De Mallejan weer van de hand te doen. Nog in hetzelfde jaar werd Hotel Lancaster aan de Plantage Middenlaan in Amsterdam aangekocht. Dit hotel met 93 kamers werd geheel gerenoveerd en van een budgethotel opgewaardeerd tot een goed toeristenhotel met drie sterren. Dijkstra: 'Het Lancaster fungeert als een soort filiaal van het Eden Hotel. Naar volle tevredenheid.'
Eind 1999 werd het Savoy Hotel (94 kamers) aan de Hoogstraat in Rotterdam toegevoegd aan de Eden Hotelgroup. Na De Mallejan was dit de eerste echte stap buiten Amsterdam. Begin 2001 werd het Savoy Hotel gedurende drie maanden gesloten voor een grondige verbouwing. Het resultaat is een modern viersterrenhotel, inclusief openbare en gratis internetfaciliteiten. De jongste loot van de Eden Hotelgroup is het Cityhotel in Groningen, een modern driesterrenhotel met 93 kamers dat pas twee jaar geleden geheel nieuw is gebouwd.
De Eden Hotelgroup heeft nu vier hotels met in totaal 620 kamers in exploitatie. Daarnaast loopt een bouwaanvraag voor een uitbreiding van het Eden Hotel met 65 kamers. 'De Eden Hotelgroup heeft de ambitie om gestaag te groeien op basis van rendement,' vertelt Dijkstra. 'Op deze manier wordt enerzijds gevolg gegeven aan de ambitie van de organisatie en anderzijds rekening gehouden met de interne capaciteit om de groei op te vangen. We hebben gezorgd voor een kwalitatief goed managementteam onder leiding van Ron Kuyt, de directeur van onze exploitatievennootschappen. Dat is bijzonder belangrijk voor de continuïteit. We hebben een trouwe club met maar weinig mutaties. Dat komt ook omdat we door de diverse uitbreiding doorgroeimogelijkheden bieden binnen de eigen organisatie. Zoiets spreekt mensen in deze tijd beslist aan.'
Charmante keten
Alle hotels van de Eden Hotelgroup zijn aangesloten bij Best Western. Een bewuste keuze, zegt Sjoerd Dijkstra, die zelf voorzitter was van Best Western Nederland. Zijn zoon Léon is tegenwoordig penningmeester in het bestuur. Dat de Eden Hotelgroup slechts vier van de in totaal 42 Best Western-hotels in Nederland heeft, vindt Dijkstra geen probleem. 'Dat is ook het charmante van de keten: alle hotels zijn herkenbaar, maar toch hebben ze ieder hun eigen identiteit. Zelfs binnen de Eden Hotelgroup gaat dat op. De redenen om onze hotels bij Best Western aan te sluiten, zijn zonneklaar: er is een goed wereldwijd reserveringssysteem; een vooruitstrevend internetpakket; er wordt gezamenlijk verkocht en ingekocht en er zijn jaarlijks zeer strenge controles die moeten garanderen dat de klant een uniforme kwaliteit krijgt. Mochten we nog meer hotels bij de Eden Hotelgroup krijgen, dan zullen die zich in principe ook bij Best Western aansluiten. Het mooie is ook dat alle hôteliers die bij de keten zijn aangesloten volledig zelfstandig zijn. Voor een eigen product loop je toch wat meer het vuur uit je sloffen. Bovendien wordt op die manier een stuk continuïteit gegarandeerd, iets waar met name touroperators nogal op letten. Zij doen graag zaken met iemand die ze kennen, en van wie ze exact weten wat die te bieden heeft.
‘Je ziet dat managers van grote ketenhotels vaak een jaar of vier blijven, om vervolgens elders de volgende stap in hun carrière te zetten. Dan bouw je niet echt een band op met je klanten. Het relatiebeheer kan op die manier worden verwaarloosd, en dat is toch een van de pijlers waarop de exploitatie van een hotel rust. Nee, dat is geen verwijt’, haast Dijkstra zich eraan toe te voegen, ‘alleen een opmerking.
'In dat verband is het wellicht goed om op te merken dat wij ook altijd de groepenmarkt zijn blijven bedienen. Sommige hotels zien daar weinig in, maar voor ons is het een wezenlijk onderdeel van de markt waarop we ons richten. We hebben een groot aantal bedden, en die moeten natuurlijk wel zoveel mogelijk bezet worden.’
Geen restaurants
Alle hotels van de Eden Hotelgroup acteren in twee marktsegmenten: de zakelijke en de leisuremarkt. De verhouding leisure/zakelijk is in het Eden Hotel 80/20 en in het Lancaster zelfs 90/10, maar zowel het Rotterdamse Savoy als het Cityhotel in Groningen laten de verhouding 30/70 zien. 'Toch kunnen we in alle gevallen spreken van een goede mix’, zegt Dijkstra, 'want over de bezettingspercentages ben ik tevreden. Bij alle hotels zijn de verhoudingen vanzelf zo gegroeid. En mochten ze anders worden zonder dat de bezettingsgraad naar beneden gaat, dan maakt me dat niks uit.'
Veel meer waarde hecht Dijkstra aan het níet hebben van restaurants in zijn hotels. ‘Koken is een vak apart,’ vindt hij. 'Dat moet je dus vooral overlaten aan de mensen die daar goed in zijn. Alle hotels liggen op een steenworp afstand van uitstekende restaurants met dito koks. Wat kunnen wij daar dan nog aan toevoegen? Bovendien is een restaurant risicovoller qua omzet dan een hotel met alleen ontbijt, een bar en een brasserie. Het is dus beslist een economische overweging om zelf geen restaurant te exploiteren, maar om samenwerkingsverbanden aan te gaan met restaurateurs, en te zorgen dat we naar elkaar doorverwijzen. Dat doen we in het Eden Hotel al vele jaren en naar volle tevredenheid.'
Participatie
De Eden Hotelgroup is er niet vies van om de vleugels verder uit te slaan waar dat verantwoord is. Dijkstra: ‘We hebben de nodige plannen, ook op het gebied van overnames, maar die houd ik graag nog even voor mezelf. Daarbij proberen we zo goed mogelijk te anticiperen op een veranderende markt, waarin het zakelijke gedeelte iets afneemt en de leisure toeneemt.'
Heel wat opener is Dijkstra over de nieuwste ster aan het Eden-firmament: MD Hotel Investments (MDHI), een participatiemaatschappij, gespecialiseerd in hotels, die risicodragend kapitaal van marktpartijen investeert in bestaande hotels en/of te realiseren hotelprojecten. De directie wordt gevormd door Joost Mees en Léon Dijkstra, de zoon van Sjoerd. De Eden Hotelgroup is voor 33 procent aandeelhouder van MDHI. Sjoerd Dijkstra: ‘Deze constructie biedt ons de kans om op verantwoorde wijze verder te kijken dan de vier hotels die we nu hebben. Anderzijds opereert MDHI ook zelfstandig, in samenwerking met derden. Het mes snijdt dus aan twee kanten en dat is tekenend voor de manier waarop de Eden Hotelgroup de afgelopen jaren aan de weg heeft getimmerd: iets meer bieden dan vragen.'
Curriculum Vitae
Sjoerd Dijkstra (64) is een ‘selfmade man’. Toen zijn vader overleed was Sjoerd nog maar 19 jaar oud. De geplande opleiding aan de hotelschool ging niet door. Het familiehotel in Groningen werd ‘ingeruild’ voor een hotel in Zwolle. Toen de waarde van het onroerend goed zich in de jaren zeventig sterker ontwikkelde dan de waarde van het hotel, verkocht Dijkstra de zaak en richtte hij zich op het beleggen in onroerend goed en op projectontwikkeling. Het bloed kroop echter waar het niet gaan kon, dus hij greep in 1980 de kans om het Eden Hotel in Amsterdam te kopen. Met de komst van zoon Léon in de zaak deed zich de gelegenheid voor langzaam af te bouwen. Dat doet hij dus ook, maar wel héél langzaam, want 'het vak is mooi genoeg om ermee bezig te blijven.'
Geen paniekvoetbal!
De gevolgen van de aanslagen in de Verenigde Staten zijn ook bij de Eden Hotelgroup merkbaar geweest. Als onderdeel van de internationale Best Western-keten kon dat ook eigenlijk niet uitblijven. Sjoerd Dijkstra is echter geen moment in paniek geweest: 'Een teruggang was merkbaar, maar niet meer dan dat. Als we kijken naar de herkomst van onze gasten, zien we dat slechts zo'n dertien procent uit de Verenigde Staten komt. Dat ligt aan het feit dat we drie sterren hebben, en niet één of twee meer. Onze gasten hebben in totaal bijna zeventig verschillende nationaliteiten. Wie de percentages ziet, weet dat Europa een belangrijke thuismarkt is. De komst van de euro maakt het de Europeanen bovendien nog eens gemakkelijker.
'Je hoort veel om je heen dat hôteliers zich de meest dramatische ontwikkelingen voorstellen. De cijfers geven daar echter geen aanleiding toe, zeker als je op de langere termijn kijkt. Het jaar 2000 was een topjaar, maar probeer dat jaar nou eens te vergeten en zet 1999 en 2001 naast elkaar. Dan komen we er als hotelbranche echt niet zo slecht uit. Daarom moeten we oppassen voor te veel paniekvoetbal.'
HM302002
