Met de opening van het Holiday Inn Express Amsterdam-Schiphol maakte het grote publiek kennis met het Nederlandse bedrijf Dutch Hotel Partners. De ambitie was om negen hotels op korte termijn te openen. Er zijn inmiddels vier hotels operationeel en vier gaan er binnen een jaar open. In de pijpleiding zitten inmiddels een twintigtal serieuze projecten. Het is toch crisis?
Onder de handelsnaam Dutch Hotel Partners (DHP) werken The Vincent Hotel Group (TVHG) en Interstate Hotels & Resorts Europe nauw samen aan de ontwikkeling van nieuwe select service hotels. We spreken met Bob Engeringh, area director of sales & marketing Western-Europe bij Interstate en Lodewijk van der Meulen (rechts op de openingsfoto), director legal and development bij TVHG.
Van der Meulen vertelt: “The Vincent Hotel Group bestaat nu een kleine zestien jaar en is opgericht door Bart van de Kamp (de huidig CEO, red.). Sinds circa drie jaar opereren we in onze huidige vorm, waarbij we een sterk geloof hebben in grote internationale hotelmerken in plaats van dat we een eigen merk zouden hebben. Ons idee was in eerste instantie dat we hotelprojecten van A tot Z moesten uitvoeren. Van de locatiekeuze tot de dagelijkse operatie. Voor dat laatste zijn we gaan samenwerken met Interstate.”
“Wereldwijd is Interstate de grootste onafhankelijke speler op het gebied van hotelmanagement. Om aan te geven: Interstate managet meer Hilton-hotels dan Hilton zelf. We zijn een zeer actieve speler en vormen de schakel tussen hotelondernemingen en eigenaren. Ook managen we eigen onafhankelijke hotels. Binnen Nederland en Europa zijn we nu zeer actief middels het samenwerkingsverband met The Vincent Hotel Group. Het is een goede samenwerking; we zitten met vijftien man door elkaar op één kantoor”, vertelt Engeringh.
Onderschatting
DHP ziet kansen voor hotels op plekken waar verkeer- en mensenstromen intens zijn. In stedelijke gebieden dus, maar niet per se in stadscentra. De randgebieden net buiten het centrum hebben de toekomst. Goede voorbeelden zijn de zuidas van Amsterdam, het Westpoort/Sloterdijk-gebied en het gebied rond de Amsterdam Arena. Het bedrijf ontwikkelt nieuwe hotels in de hoofdstad en in steden als Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Ook in Arnhem is een hotelproject aan het vorderen. Van der Meulen: “We richten ons op de tien grootste steden van het land. Binnen Nederland is de hotelmarkt van Amsterdam duidelijk het brandpunt van alle ontwikkelingen.”
Engeringh: “Toen wij Amsterdam onze komst en propositie aangekondigde, merkte ik wel dat vooral de viersterrenhotels de impact van een select service hotel niet altijd verwachten, zeker niet in vergelijking tot de eerder gevestigde select service merken. Holiday Inn Express is van een ander niveau. Ik denk dat de concurrentie de impact van onze activiteiten en de snelheid waarmee we werken wellicht onderschat.”
Mogelijkheden
Heeft de crisis voor een groeispurt gezorgd? “We zijn niet bewust anti-cyclisch aan het investeren”, legt Van der Meulen uit. “De huidige situatie op de kantorenmarkt in Nederland biedt ons kansen. De tijd is nu toevallig goed. Bij hoogconjunctuur was alles wellicht heel anders geweest. Het is typisch voor de Nederlandse hotellerie dat er zo weinig branded hotels zijn. In Nederland en binnen Europa liggen hier tal van mogelijkheden. Wat DHP nu in Nederland doet, valt menigeen in ieder geval op. Mogelijk dat wij ook buiten Nederland met hotelprojecten zullen beginnen.”
Binnen de landsgrenzen staat de herontwikkeling van de Arena Towers momenteel op de agenda. In dit voormalige kantoorcomplex komen een Holiday Inn met 120 kamers en een Holiday Inn Express met 323 sleutels achter de receptie. Kannibaliseert dit elkaar niet? “We zien dit als één hotelproject”, vertelt Engeringh. “De hotels leggen de focus op de MICE markt (meetings, incentives, conferencing, exhibitions, red.). Overdag vinden bijeenkomsten plaats in de zalen van het Holiday Inn, ’s avonds slapen de meeste deelnemers in het Express hotel.” Bij de grootschalige meerdaagse congressen biedt deze constructie voor organisatoren voordelen. Het congres in een viersterrenhotel en slapen tegen een driesterrenkamerprijs.
Dutch Hotel Partners is het afgelopen jaar veelvuldig in het nieuws geweest met de opening en aankondiging van nieuwe hotels. Van der Meulen: “In 2009 zijn we gaan zoeken naar de eerste geschikte locaties en in 2010 zijn we begonnen met de ontwerpfases. Het vergt een lange voorbereidingstijd, maar nu werpt het zijn vruchten af.”
Voor een hotelontwikkeling kijkt DHP eerst naar de locatie. Wordt het nieuwbouw of conversie van een bestaand pand? Verbouw brengt relatief minder kosten met zich mee dan nieuwbouw en gaat veel sneller. Als men een gebouw op het oog heeft, dan wordt gekeken of het goed bereikbaar is, ook met het openbaar vervoer. Vervolgens of de omgeving gezellig is en of de buurt zich in positieve zin ontwikkelt. Engeringh legt uit: “Vroeger dacht je misschien ‘wie wil er nou in Sloterdijk zitten?’, maar de buurt is in opkomst. Een Amerikaanse gast ziet Sloterdijk als centraal gelegen. Die rekent: vijf minuutjes met de metro naar het centrum en een klein kwartiertje treinen naar Schiphol. De positieve effecten van een kantoorconversie worden vaak onderschat. Het hotel 'an sich' heeft een versterkende werking op de omgeving. Het wordt levendiger op straat, taxi’s rijden af en aan, de buurt is ’s avonds veiliger.”
Als er eenmaal een geschikt leegstaand (kantoor)pand is gevonden, dan wordt gekeken of de conversie past bij het gebouw. Zowel uit hoofde van de wensen van het bij de ontwikkeling betrokken hotelmerk, als de wettelijke bouw- en brandveiligheidseisen. Vervolgens wordt er met de vastgoedeigenaar onderhandeld. Ziet deze de hotelfunctie wel zitten? Is men bereid een langdurig huurcontract af te sluiten en kan en wil men meedoen met de investeringen? Alle hotels bij elkaar gaat het om tientallen miljoenen euro’s. Als alle neuzen eenmaal dezelfde kant op wijzen en alle vergunningen binnen zijn, kan er met de bouwwerkzaamheden worden gestart.
Na de planvorming hebben de verbouwingen van de hotelprojecten bij DHP korte doorlooptijden. Van der Meulen: “Alle projecten duren korter dan zes maanden. We hebben nog nooit de openingsdag niet gehaald. Het grootste struikelblok dat ik vanuit mijn functie tegenkom, is de trage besluitvorming bij overheden. Om bestemmingsplanwijzigingen en bouwvergunningen te krijgen; daarvan weet je hoeveel weken je wettelijk gezien kwijt bent. Ik snap alleen niet dat sommige overheden zo de grens lijken op te zoeken, of daar ruim overheen gaan. Andere gemeentes zijn juist weer heel snel. ”
Als er eenmaal wordt gebouwd, dan gaat het snel. Engeringh zegt hierover: “Sommige mensen schrikken als we een paar weken voor opening door een pand lopen. Er wordt dan nog zo druk gebouwd, dat niemand gelooft dat het hotel op tijd klaar zal zijn.”
Engeringh: “Het succes zit hem in het feit dat alle betrokken partijen een passie voor de hotellerie hebben. In plaats van dat we dingen moeten doen, vinden we het leuk om iets te mogen doen.” Van der Meulen: “Het is inmiddels echt een geoliede machine. De betrokkenheid van alle betrokken
partijen en adviseurs is sterk. Zo werken we met een vast architectenbureau (Mulderblauw Architecten). Als ik vandaag een nieuwe locatie op het oog heb, dan hebben zij morgen de inhoudschets beschikbaar.”
Recensies
De pijlers waar het samenwerkingsverband DHP op draait zijn: ‘generosity’, ‘cleanliness’, ‘attentiveness’ en ‘focus on revenue’. Afgezien van deze kernwaarden is gasttevredenheid de belangrijkste drijfveer. Wanneer hotelgasten tevreden zijn, dan trekt dit nieuwe bedrijvigheid aan. Onlangs mochten twee van de drie Holiday Inn Express hotels van DHP, in Sloterdijk en op Schiphol, het Certificate of Excellence van TripAdvisor in ontvangst nemen. Ten tijde van de inspectie was het hotel in Amsterdam Zuid nog niet open, maar dit hotel scoort inmiddels een top-5 notering van alle hotels in Amsterdam qua klanttevredenheid en ontving onlangs het predicaat ‘Top-Ranked Property’ van Tripadvisor. “Goede gastenreviews zijn heel belangrijk. Met goede recensies krijg je meer gasten die binnenwandelen en zeggen: ‘Ik zoek een hotel voor vanavond en zie dat jullie goed staan aangeschreven’.”
De vier hotels in de portefeuille van DHP die al operationeel zijn, zijn allen select service hotels. Is hier bewust voor gekozen? Van der Meulen: “Op de markt voor select service hotels liggen veel kansen.” Engeringh licht toe: “Dit soort hotels doet het goed in crisistijd, maar ook daarbuiten. Bedrijven, overheden en organisaties mijden luxehotels sinds het begin van de financiële crisis. Ook viersterrenhotels zijn geen optie meer. Driesterrenhotels zijn de nieuwe standaard. Al vind ik het hele classificatiesysteem achterhaald. Onze nieuwe en moderne hotels zijn zeer toegankelijk en spreken mensen meer aan dan de wat verouderde hotels van de concurrentie.”
Bij de hotels van DHP is alles in de kamerprijs verrekend, zoals het ontbijt en draadloos internet. Gasten komen achteraf niet voor verrassingen te staan. Bij een F&B-kiosk in de lobby’s kan men terecht voor producten als een broodje en een drankje, terwijl de hotelbar een uitgebreid assortiment aan alcoholische en non- alcoholische dranken biedt.
Er wordt meegedacht met de wensen en achtergronden van de gasten. Zo blijkt tijdens een rondleiding door twee hotels dat het Holiday Inn Express Amsterdam South koosjere producten bij het buffet en in de kiosk aanbiedt, omdat er veel joodse mensen in de wijk wonen. Als blijkt dat de hotels een flinke toename ervaren in het aantal gasten uit een bepaald land, dan kan het zenderaanbod op de hoteltelevisies hierop worden aangepast.
Met de InterContinental Hotels Group, het moederbedrijf van Holiday Inn en Holiday Inn Express, zijn er vaste afspraken over het uiterlijk van de kamers. Engeringh: “Deze zijn hard branded en in ieder hotel hetzelfde. Bij het ontwerp van de publieke ruimtes ben je vrijer om te doen wat je wil, maar het moet wel een Holiday Inn gevoel hebben.”
Versterking
Door de moderne uitstraling en de ruime en luxe aandoende opzet van de lobby’s, recepties en hotelbars doen de select service hotels niet onder voor menig bestaand viersterrenhotel. Als de Holiday Inn Express hotels de nieuwe standaard zijn voor het driesterrenhotel, dan kan het zijn dat concurrerende hotelbedrijven zich even achter de oren hebben moeten krabben.
“We doen niet aan prijsdumping. We zien wel dat door marktwerking omliggende hotels, ook van het viersterrenniveau, hun prijzen naar beneden aan het bijstellen zijn. Wij proberen echter als nieuwe speler een stabiel prijsbeleid aan te houden en daarmee juist de markt als geheel te versterken. Daarbij zoeken we samenwerking bewust op, zeker met hotels van de andere hotelmerken uit de portefeuille van InterContinental”, aldus Engeringh. Van der Meulen vult aan: “De komst van een andere speler hoeft niet te betekenen dat de concurrentie meteen moordend is. Een nieuwe partij versterkt de markt en de omgeving.”
Wat kunnen we leren van het succesverhaal dat DHP tot op heden is? Engeringh: “Je ziet veel hoteliers paniekvoetbal spelen als het minder gaat met de markt. Je moet een goede prijsstrategie hebben en niet aan prijsdumping gaan doen. We doen wat we zeggen.” Van der Meulen voegt toe: “Met volledige toewijding.”
Dutch Hotel Partners
Hotels open: 4
Hotels binnen 1 jaar open: 4
Projecten in de pijpleiding: 20 tot 25
Aantal kamers open: 564
Aantal kamers in ontwikkeling: 1.000
Verdeling nieuwe klant – terugkerend: 70 – 30
Verdeling binnenlandse – buitenlandse gasten: 20 – 80
Lodewijk van der Meulen
Doorliep het Augustinianum in Eindhoven, studeerde daarna rechten aan de Vrije Universiteit Amsterdam. Ontving in 2001 zijn bul. Werkte hiervoor onder meer bij veilinghuis Christies als expert van schilderijen uit de 19e eeuw, consultant bij Deloitte en als advocaat bij Friedberg Oudendijk Advocaten . Als advocaat vertegenwoordigde hij een aantal hotels van Bart van de Kamp (oprichter The Vincent Hotel Group) en kent laatstgenoemde al geruime tijd. Is sinds januari 2010 partner van TVHG. Expert op het gebied van vastgoed en juridische zaken. Is ook nog actief als advocaat. Liefhebber van wintersport. Gaat liefst zo vaak mogelijk skiën. Heeft eigenhandig een klassieke Volkswagen Karmann Ghia compleet gerenoveerd.
Bob Engeringh
Volgde de Middelbare Hotelschool Amsterdam. Had altijd al interesse voor de commerciële kant van de hotellerie. Studeerde aan de Robert Gordon University. Werkte als sales executive voor Jolly Hotel Carlton, sales manager en plaatsvervangend general manager bij het Courtyard by Marriott Amsterdam Airport, manager strategic partnerships bij HRS Hotel Reservation Service alvorens naar Interstate te gaan. Interesseert zich met name in e-channel en revenue management. Is bij DHP bezig met het opzetten van het sales team en eindverantwoordelijk voor de commerciele zaken. In zijn vrije tijd houdt hij zich bezig met muziek. Deed samen met tweelingbroer Rick Engeringh (tevens interim general manager bij Holiday Inn Express Amsterdam - Sloterdijk Station) mee aan onder meer The Voice en Twinzz (met presentatrice Yolanthe Sneijder Cabau) en speelt nu nog in een cover band.
HM302012
