Op 10 september 2003 presenteerde Horwath Consulting de 26e Hotel Statistieken: HOSTA 2003. Uit de resultaten blijkt dat een deel van de Nederlandse hotellerie het moeilijk heeft: in 2002 is de bezetting opnieuw gedaald, hoewel de gemiddelde kameropbrengst is gestegen. De gemiddelde yield is hierdoor iets hersteld, maar door de stijgende kosten is de winst uiteindelijk toch gedaald. En uit de eerste cijfers voor 2003 blijkt dat het eerst erger wordt, voordat het beter gaat.
De gemiddelde kamerbezettingen van de Nederlandse drie-, vier- en vijfsterrenhotels zijn in 2002 opnieuw gedaald. Lag de bezetting in 2000 nog op 76,4%, in 2001 was dit afgenomen tot 71,7%; in 2002 tot 70,9%. De daling is vooral te merken in Amsterdam & Schiphol: daar daalde de bezetting met bijna 2 procentpunten, terwijl de bezetting in de Provincies slechts 0,8 procentpunt daalde. Wanneer wordt gekeken naar de verschillende sterrenclassificaties, zien we dat de vijfsterrenhotels het hardst zijn getroffen, terwijl de driesterrenhotels zelfs een lichte stijging van de bezettingsgraad wisten te realiseren. Dit lijkt erop te wijzen dat veel reizigers in 2002 een goedkoper hotel uitgezocht hebben.
De gemiddelde opbrengst per kamer nam toe van € 106 in 2001 tot € 114 in 2002. Hierdoor is de yield, na vorig jaar te zijn gedaald, weer licht toegenomen. Ook de totale omzet per kamer nam licht toe, van € 49.030 in 2001 tot € 49.239 in 2002. Doordat de kosten echter zijn blijven stijgen, is het bedrijfsresultaat (IBFC of Income Before Fixed Charges) gedaald. Uitgedrukt als percentage van de totale omzet bedroeg de IBFC in 2002 38,8%, tegen 40,3% in 2001.
In het kader van deze minder positieve resultaten worden al snel vergelijkingen getrokken met de laatste dip in de Nederlandse hotellerie, die van 1993. De cijfers laten echter zien dat het nog lang niet zo slecht gaat als toen. In 1993 lag de bezetting op 66,1%, bijna 5 procentpunten lager dan nu het geval is. Ook gemiddelde kameropbrengsten waren toen gedaald, terwijl deze nu nog licht stijgen. Belangrijkste verschil ligt echter in de IBFC, die in 1993 op slechts 22,8% lag, bijna de helft minder dan de IBFC in 2002.
Hoewel de Nederlandse hotels dus wel ergere situaties hebben doorgemaakt, en er alle reden is om te verwachten dat de huidige dip relatief schadevrij kan worden doorstaan, is er toch nog wel wat zwaar weer te verwachten. Uit de HOSTA-cijfers blijkt dat de hôteliers de budgetten voor 2003 relatief voorzichtig hadden ingeschat. Met een bezetting van 72% en een gemiddelde kameropbrengst van € 108 zouden lichte stijgingen worden bewerkstelligd. De hôteliers geven nu echter aan dat de verwachting is, dat deze doelstelling niet zal worden gehaald. De gemiddelde bezetting zal naar verwachting 5% onder het budget uitkomen, en de gemiddelde kameropbrengst € 7 onder de begroting. Voor 2004 zijn de hôteliers al even voorzichtig, en worden stabiele bezettingsgraden verwacht met een licht stijgende gemiddelde kameropbrengst. Gezien het verwachte economisch herstel halverwege 2004, is dit niet onredelijk.
Op de langere termijn geven de meeste hôteliers zelf ook aan te verwachten dat de economie zal aantrekken, waardoor ook de hotellerie het beter zal krijgen. Ook wordt gesignaleerd dat internet een steeds grotere invloed zal krijgen. Niet alleen in de reserveringen (in 2002 ging 11% van de reserveringen via internet, tegen 1% in 1997), maar ook als onderscheidend vermogen voor het hotel zelf, in de vorm van internetaansluitingen op alle kamers, of zelfs draadloos internet in het hele hotel. Als neveneffect van de internetontwikkeling wordt de toenemende transparantie genoemd, waardoor de consument meer is gaan ‘prijsshoppen’.
Ook de toenemende ketenvorming wordt genoemd als ontwikkeling waar veel hôteliers op zullen reageren, hetzij door zelf ook aansluiting te zoeken, hetzij door zich juist te af te zetten tegen de waargenomen eenheidsworst, met behulp van grotere individualiteit en aandacht voor de klant.
Human Resources
Het afgelopen jaar heeft Horwath Consulting het Hospitality Thema HRM gevolgd, met onder meer een nieuwe editie van het Compensation & Benefits-onderzoek. Dat HRM ook in minder drukke tijden een belangrijk onderdeel vormt van de hotelexploitatie, blijkt uit de cijfers van HOSTA 2003. Door de afnemende druk op de Nederlandse arbeidsmarkt in het algemeen, en in de hotellerie in het bijzonder, lijkt het vinden en binden van personeel minder aandacht te krijgen. Het personeelsverloop is het afgelopen jaar dan ook gedaald van 30,9% tot 26,7%. De aandacht verschuift van het vinden van personeel naar het vinden van personeel met de juist opleiding en vaardigheden. Met name de vijfsterrenhotels geven aan dat hier toch nog wel aandachtspunten zijn. Uit het onderzoek blijkt ook dat personeelskosten belangrijk zijn, omdat het voor een groot deel in de praktijk toch vaste kosten zijn, die bovendien jaarlijks blijven stijgen. Als de stijging van de omzet dan achterblijft, nemen de personeelskosten naar verhouding toe. In 2002 zien we dan ook dat de personeelskosten van de afdeling kamers zijn toegenomen van 17,3% tot 18,3% van de kameromzet, terwijl bij de afdeling F&B de personeelskosten ten opzichte van de F&B-omzet zijn toegenomen van 42,4% tot maar liefst 47,1%. Duidelijk mag zijn dat, hoewel het themajaar HRM is afgerond, het onderwerp nog steeds aandacht vereist.
Hotel vastgoed
De neergaande economie heeft niet alleen negatieve gevolgen gehad voor de Nederlandse hotellerie. De commerciële vastgoedmarkt lijkt harder te zijn geraakt. De leegstand in de Nederlandse kantoren wordt als zorgwekkend gekenmerkt, en veel nieuwbouwplannen op kantoorgebied worden uitgesteld of zelfs geheel afgelast. Hierdoor is echter nieuwe interesse ontstaan voor hotels als commercieel vastgoed. Bij de presentatie van HOSTA 2002, vorig jaar, bleek al dat bouwers en projectontwikkelaars de groei in het hotelaanbod opvallend hoog inschatten, mogelijk als gevolg van de eigen plannen op dit gebied. Horwath Consulting heeft dan ook besloten om voor het komende jaar hotelvastgoed als nieuw Hospitality Thema uit te roepen.
In het HOSTA 2003-rapport is hier direct invulling aan gegeven in de vorm van een nieuw segment, gericht op hotelvastgoed. Getracht is om duidelijker in kaart te brengen wat een hotel op jaarbasis oplevert voor de eigenaar van het vastgoed. Hierbij is onderscheid te maken tussen hotels die verhuurd worden aan een exploitant, en hotels waarvoor de eigenaar een managementcompany heeft opgezet of ingehuurd. Geheel zelfstandige hotels zijn hierbij buiten beschouwing gelaten.
Bij hotels die verhuurd worden, bestaat de jaarlijkse opbrengst voor de vastgoedeigenaar uit de jaarlijkse huur. Dit kan een vast bedrag zijn, een percentage van de omzet of de winst, of een combinatie daarvan. Uit het HOSTA-rapport blijkt dat dit bedrag in 2002 voor een gemiddeld hotel neerkomt op ca. € 7.700 per kamer, ofwel 16,9% van de omzet. In Amsterdam & Schiphol werd meer betaald dan in de provincies: € 9.000 per kamer (18,8% van de omzet) tegen € 6.300 (14,6% van de omzet).
Bij niet-verhuurde hotels bestaat de opbrengst voor de vastgoedeigenaar uit de netto winst die overblijft na de vaste lasten. Hier is de situatie vaak ingewikkelder, omdat de eigenaar vaak een managementcompany heeft ingehuurd, waaraan een aantal ‘fees’ worden betaald, zoals de ‘base fee’ (vaak 3% van de omzet), de ‘incentive fee’ (vaak 10% van de IBFC) en de ‘franchise fee’ (zeer variabel in opzet). Uit de resultaten van het HOSTA-rapport blijkt dat de netto winst voor deze hotels in 2002 gemiddeld ca. € 12.800 per kamer bedraagt, ofwel 23,8% van de omzet.
Uit het bovenstaande zou geconcludeerd kunnen worden dat voor de vastgoedeigenaar verhuur van het hotel beduidend minder opbrengt dan de constructie met een managementcontract. Hier staat tegenover dat bij verhuur de vastgoedeigenaar relatief weinig risico loopt, zeker wanneer bij het huurcontract voldoende garanties zijn bedongen. Bij een managementcontract heeft de vastgoedeigenaar te maken met een exploitatierisico, waardoor de jaarlijkse opbrengsten een stuk minder zeker zijn. In mindere jaren, zoals die nog voor 2003 en 2004 verwacht worden, kan dat nadelig zijn.
Horwath Consulting
Het HOSTA 2003-rapport is een publicatie van Horwath Consulting. Het rapport bevat kerncijfers en statistieken van meer dan 200 drie-, vier- en vijfsterrenhotels in Nederland, België en Luxemburg.
HM302003
