De naambordjes van de vorige huurders hangen nog naast de deur en bouwvakkers lopen in en uit, maar het einde komt in zicht voor het nieuwe boutiquehotel The Saints in hartje Den Bosch. Joost Tuinman en zijn compagnon Martijn Wagemakers hopen hier eind januari, na een aanlooptraject van vijf jaar, het nieuwste luxehotel van de stad te openen: “Je moet even door alle rommel heen kijken, maar dat kan ik inmiddels goed.”
We nemen plaats in wat over een paar maanden de livingroom voor de hotelgasten moet worden, met onder meer het restaurant en een plek waar evenementen kunnen worden georganiseerd. Momenteel dient de ruimte voornamelijk als lunchlocatie voor de installateurs, stukadoors en andere werklui die hard aan het werk zijn om The Saints om te toveren tot hotel. “Ik kan je alleen ‘bouwkoffie’ aanbieden, maar ik heb inmiddels geleerd het te waarderen”, lacht Tuinman (37). Voor de hotelondernemer is dit de tweede grote renovatie in korte tijd, aangezien hij ook betrokken is bij Hotel 717 in het centrum van Amsterdam: “Ik ben een jaar of tien geleden in Amsterdam begonnen met serviced apartments. Dat bedrijf groeide en op een gegeven moment had ik allemaal appartementen verspreid over de stad”, blikt hij terug. “Logistiek was dat een groot drama: schoonmakers die met bakfietsen vol beddengoed door de stad moesten, dan ging hier weer wat kapot, dan moest je daar weer naartoe…”
“Het was best wel chaotisch, bijna niet te stroomlijnen en die short stay vergunningen waren allemaal maar tien jaar geldig. Op een gegeven moment liep het allemaal leuk, maar eigenlijk moesten we gewoon een hotelvergunning hebben. Via via ben ik toen met mijn compagnons bij 717 terechtgekomen. Dat was destijds nog een hotel met negen suites, het eerste boutiquehotel van Nederland. In 2019 konden we dat aankopen en vervolgens zijn we lang met vergunningen bezig geweest om van 9 naar 24 kamers te kunnen gaan. We begonnen met het bouwen van kamers in het pand ernaast en daarna konden we door naar het grote pand. 717 is nu anderhalf jaar helemaal operationeel en het gaat hartstikke goed. We krijgen geweldige recensies, de bezetting is goed en het is een superleuk hotel. Echt een karakteristiek pand aan de Prinsengracht: alsof je bij een rijke oom slaapt.”
“We kennen elkaar al sinds we een jaar of drie zijn”
Tegelijkertijd met de renovatie en uitbreiding van Hotel 717, startte Tuinman eenzelfde traject in Den Bosch. De in Vught geboren hotelier kent de stad goed en werd vijf jaar geleden door zijn compagnon Wagemakers gewezen op nieuw gemeentebeleid: “Martijn en ik kennen elkaar al sinds we een jaar of drie zijn. Hij is de vastgoedontwikkelaar van ons twee, terwijl ik meer van de hotelkant bent. De gemeente Den Bosch kwam zo’n vijf jaar geleden met een beleidsverandering, waarbij aangegeven werd dat men open stond voor hoteltransformaties in de binnenstad. Daarbij moest het gaan om het luxere segment, met een minimum van twintig kamers. Er was al wel aanbod, maar dat ging vrijwel uitsluitend om het middensegment. De gemeente zei daarom: ‘De hotels zitten te vol, de bezettingsgraad is te hoog’. Daar liep ik zelf overigens ook weleens tegenaan als ik hier een keer een weekend wilde logeren, dan was er gewoon geen kamer meer te krijgen in de binnenstad. Vandaar dat de gemeente op zoek was naar een meer divers aanbod.”
Zodoende kwamen Tuinman en zijn compagnon uit bij de panden aan De Parade, een plein in het hart van de stad. Op een steenworp afstand van de Sint-Jan vonden de twee een woonhuis dat al een jaar of tien leeg stond en een bedrijvenverzamelgebouw, oorspronkelijk stammend uit 1905. “We hebben een vooronderzoek gedaan met de gemeente en uiteindelijk een investeerder gevonden die de panden heeft gekocht, zodat wij de exploitatie konden gaan doen.” Ondanks de plannen van de gemeente, verliep het toekennen van een transformatievergunning en andere benodigde papieren niet zonder slag of stoot: “Dat is zo’n lang proces…”, verzucht Tuinman. “Je moet allerlei gesprekken voeren met instanties en andere hotels. Dat duurde al hartstikke lang. Nadat we uiteindelijk de vergunning toegekend kregen, kwamen de buren in opstand omdat ze bang waren voor geur- en geluidsoverlast. Zij waren er natuurlijk aan gewend geraakt dat het pand tien jaar niet werd gebruikt. Met z’n achten spanden zij daarom een rechtszaak aan tegen de gemeente, niet tegen ons. Vervolgens zijn we in gesprek gegaan en hebben we duidelijke afspraken gemaakt. We gaan de binnentuin bijvoorbeeld niet gebruiken voor horecadoeleinden, ondanks een eerder plan om hier een groot restaurant te voeren. Dat hebben we gedownsized zodat er minder mensen binnenkomen. En we gaan met geurfilters werken.”
Asbest en monumentale stenen
De vergunningsperikelen hebben ertoe geleid dat de geplande opening van The Saints een aantal keer vooruit geschoven moest worden: “Omdat het om monumentale panden gaat, moest de vergunning eerst onherroepelijk verklaard worden voordat we de eerste spijker erin konden slaan. En dat kon pas nadat de buren hun bezwaar introkken. Zo hadden we iedere keer weer een paar maanden uitstel. En ook tijdens de verbouwing kom je allerlei dingen tegen. Een aantal balken op zolder waren helemaal gedraaid of leunden op de kozijnen. Dat kon eerder wel toen er een paar bureautjes boven stonden, maar nu komen er op die plek vier badkamers. Daar moesten we wat aan doen, anders douchen gasten dadelijk een verdieping lager”, lacht hij. “We hebben die balkenlagen dus helemaal moeten verstevigen. Vervolgens boorden we door een ander plafond heen en kwamen we twee lagen asbest tegen. Daar is in het verleden een nieuwe vloer bovenop gelegd en daarna hebben ze er nooit meer naar omgekeken. Maar wij moesten daar wel doorheen met alle leidingen en bedrading. Het asbest moest eruit en het pand is daarom bijna vier weken lang verzegeld geweest. Dan komen er van die mannen in ruimtepakken om alles in te pakken, vervolgens wordt het door een sluis naar buiten gebracht en afgevoerd. Ik had boven een hele mooie, oude eiken visgraatvloer liggen die ik wilde hergebruiken, maar alles moest weg.”
Door de monumentale status van de panden heeft Tuinman bovendien te maken met de monumentencommissie, wat met extra eisen en regelgeving gepaard gaat: “Ik moest zelfs aangeven welke kleur ik de kozijnen aan de binnenkant wilde geven. Van tevoren wordt er een monumentale opname gemaakt, waarin wordt bepaald welke onderdelen monumentaal zijn. Die onderdelen worden vervolgens vastgelegd in een plattegrond en mogen niet aangeraakt worden. We hadden bijvoorbeeld een plek gevonden voor een lift, maar daar moesten wel wat dingen voor verplaatst worden: ‘Sorry, dat mag niet.’ Hierboven wilden we een doorgang maken tussen de verschillende panden. De monumentencommissie is hiernaartoe gekomen omdat ze wilden weten hoe oud de stenen waren. We hebben op één plek de buitenste laag van de muur gehaald en toen was het ‘oh, dat zijn vrij nieuwe stenen, dan mag het’. Maar aan de andere kant van de muur kwamen ze oude stenen tegen. Helaas, geen doorgang. Dat moet je dan respecteren, want je kan niet anders. De balken op zolder hangen nu op 1,90 meter, die wilde ik graag verhogen. Maar daar mag ik ook niet aan komen. Er zijn best wel wat beperkingen waar je tussendoor moet zien te manoeuvreren. Dat maakt het ook uitdagend, het is wat anders dan een blokkendoos bouwen. Mensen zeggen soms tegen ons: ‘Dan kan je beter een hotel van 100 kamers bouwen’, maar dat vinden wij niet zo leuk. Wij vinden juist die oude panden leuk.”
“De gemeente haalt ons nog steeds aan als case bij andere verbouwingen”De verbouwing van The Saints is niet de eerste complexe renovatie waar Tuinman mee te maken heeft. Hotel 717 werd niet lang nadat de ondernemer en zijn compagnons de locatie binnen de grachtengordel van Amsterdam hadden aangekocht flink uitgebreid: “Dat was echt een exceptionele verbouwing, waarbij we net als hier met Bulsink hebben samengewerkt. Hotel 717 is in totaal 1.100 vierkante meter. Dat is in eerste instantie helemaal casco getrokken en opnieuw ingericht, alle installaties en de complete binnenkant zijn vernieuwd.” “Je hebt op de gracht echter te maken met een maximale belasting, waardoor het niet mogelijk was om er met grote vrachtwagens te komen. We moesten daardoor met deelleveringen werken. Uiteindelijk is er een soort brug over de weg gemaakt die uitkwam in een puinboot op de gracht. Al dat puin werd met de boot afgevoerd en er werden ook weer dingen aangevoerd over de gracht. Auto’s konden er gewoon onderdoor rijden en alles ging via die brug over de weg naar binnen. De gemeente Amsterdam haalt dit nog steeds aan als case bij andere verbouwingen in de binnenstad.” “Uiteindelijk zijn dit soort verbouwingen altijd een enorme uitdaging. Het heeft vierenhalf à vijf jaar geduurd om van het eerste idee om in Den Bosch een hotel te beginnen naar de start van de verbouwing te gaan. Dit is rond dezelfde tijd begonnen als dat we Hotel 717 aankochten. Als je ziet dat je vierenhalf jaar verder bent voordat je de eerste spijker in de muur kan slaan… Nu kunnen wij niet wachten om de eerste gasten te verwelkomen.” |
“Dit is echt een aanwinst voor Den Bosch”
Nu de verbouwing goed op weg is en de grootste obstakels lijken te zijn overwonnen, kan Tuinman verder met het ontwikkelen van het concept van The Saints. Het hotel krijgt 25 suites, met een gemiddelde oppervlakte van zo’n 23 vierkante meter: “Dat is een heel mooie, courante maat voor een centrumlocatie. Dit is ook echt een aanwinst voor Den Bosch. Hiernaast staat het Theater aan de Parade, dat is nu weer een jaar open na een grote verbouwing. Van binnen is het ontzettend gaaf geworden en het heeft echt z’n allure teruggekregen. Hiervoor was het een vervallen, oud gebouw. En dan heb je deze panden, die hiervoor een heel gesloten karakter hadden naar het plein toe. ’s Avonds waren alle lichten natuurlijk uit omdat het een kantoorfunctie had. Het is een hele uplift voor De Parade om hier weer iets te krijgen met een publieke functie. Aan de overkant zit ook veel horeca, dat maakt het allemaal heel levendig.”
The Saints hoopt een bijdrage te kunnen doen aan deze levendigheid en Tuinman wil dat op een zo gestroomlijnd mogelijke manier doen. Voor het hotel is een nieuwe guest journey ontwikkeld, waarbij gasten online kunnen inchecken en ’s avonds en ’s nachts terecht kunnen bij een hologramreceptie: “Je kan tegenwoordig zo veel automatiseren… In veel hotels kom je binnen, moet je een formulier invullen, word je ingecheckt, krijg je een glaasje champagne en dan word je naar de kamer gebracht. Misschien omdat ik niet echt uit de hotellerie kom, en mijn compagnons ook niet, kijken we iets anders tegen de hotellerie aan. Ik heb zelf één jaar hotelschool gedaan, dat vond ik zo leuk dat ik weinig in de schoolbanken zat en vooral veel op stap ging met iedereen daar”, knipoogt hij. “We hebben voor The Saints en ons tweede hotel in Amsterdam, het Prinsenhotel in de Vondelstraat, een hele mooie digitale guest journey ontwikkeld. Wij zijn bijvoorbeeld een van de eersten in Nederland waar je je kamersleutel in Apple Wallet krijgt. We willen zoveel mogelijk automatiseren en we denken dat The Saints en het Prinsenhotel daar, ondanks de luxe, geschikt voor zijn. Bij Hotel 717 ligt dat weer anders: sommige kamers gaan daar voor 1.000 euro per nacht. Gasten die dergelijke bedragen betalen willen echt veel persoonlijke service en aandacht.”
“In principe heb ik hier straks alleen een housemanager, zoals ik het noem, op de payroll. Housekeeping en mijn frontoffice worden door externe bedrijven, waarbij ik ook betrokken ben, gedaan, waardoor je deze locatie met één personeelslid kan runnen. Er zijn inmiddels wel meer ketens, met name de aanbieders van aparthotels, met een guest journey waarbij gasten een code krijgen en naar binnen kunnen. Dat vind ik niet persoonlijk. Wij proberen het juist persoonlijk te maken, of er in ieder geval voor te zorgen dat er persoonlijk contact is. Dat kan face to face, digitaal of via een hologram box. Een nachtreceptie is bijvoorbeeld enorm inefficiënt en via dit systeem is het mogelijk om wel dat persoonlijke contact te houden. Ik zou er zelf als ondernemer nooit voor kiezen om een compleet onbemand hotel te runnen en zo is er toch dat contact. Maar het is een fine line tussen efficiëntie en de gastbeleving. Ik vergelijk het weleens met het boeken van een Uber: ik wil niet iedere keer een formulier in moeten vullen. En als ik een hotel boek, wil ik ook niet steeds met een glas champagne in een stoel moeten zitten om een formulier in te vullen. Ik wil naar m’n kamer, of de stad in, ik ben daar tenslotte met een reden. Dat ik zelf kies wanneer ik online in kan checken, of dat ik mijn kamersleutel van tevoren al in m’n wallet heb, dat vind ik gemak en luxe. Het duurt alleen lang voordat dat echt geaccepteerd is.”
Doelgroep
The Saints wil een doelgroep aanspreken die op zoek is naar een luxe-ervaring, maar wel meegaat met de nieuwste ontwikkelingen op het gebied van de guest journey. Om deze groep naar zijn nieuwe hotel te halen, is Tuinman van plan op recensies te sturen. Door de initiële plannen om van The Saints een vijfsterrenhotel te maken heeft hij inmiddels een streep gezet: “Die sterren heb ik losgelaten. Laatst ging ik weer eens door die sterrenclassificatie en dan kom je weer een schoenpoetsmachine op de gang als vereiste tegen, het is allemaal zo achterhaald… Bij Hotel 717 hebben we een 9,1 als reviewscore op Booking en die reviews zijn voor ons het belangrijkst. We zijn hier in Den Bosch zoveel monumentale wanden en plafonds tegengekomen, we konden geen lift installeren en we hebben ervoor gekozen om echt grote kamers te maken. Daarom hebben we die sterren uiteindelijk losgelaten: het wordt nog steeds luxe, maar geen vijf sterren.”
The Saints zal zijn toekomstige gasten een soortgelijke ervaring bieden als Hotel 717. Tuinman is zich er wel van bewust dat hij in Den Bosch een ander gastenbestand kan verwachten dan in het centrum van Amsterdam: “Qua grootte zijn ze inderdaad vergelijkbaar, hoewel in Amsterdam de prijzen totaal niet te vergelijken zijn met een stad als Den Bosch. Hier wil ik bescheidenere prijzen gaan vragen. Er zijn hier ook een stuk goedkopere hotels in de buurt, dus ik hoop dat het wat hippere publiek z’n weg hiernaartoe gaat vinden. In 717 is 98 procent van de gasten buitenlands, veel Chinezen en veel Amerikanen. Hier is driekwart Nederlands, met een paar Duitsers en Belgen. Dat is een compleet ander publiek; Amerikaanse gasten zijn bijvoorbeeld enorm veeleisend”
“Qua segment zetten wij iets hoger in dan de meeste hotels in Den Bosch, maar we willen hier bewust schappelijke prijzen voeren. We hebben een fantastische locatie, met panden die een hele mooie uitstraling hebben. Maar ik wil niet heel hoog gaan zitten met m’n prijzen en het toegankelijk houden voor iedereen. Natuurlijk is de markt de markt en wij bepalen de tarieven maar voor een deel, de rest wordt door andere hotels bepaald. Daarom kiezen we voor een hele efficiënte exploitatie, door heel veel slimme best of class producten te gebruiken en software systemen te runnen. Zodat iedereen voor een aantrekkelijk bedrag op een mooie plek kan slapen.”
Fotografie - Linda Ringelberg
Blijf op de hoogte!
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in uw mailbox? Registreer hier voor onze gratis digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
