Hotelvastgoed kan een interessante investering zijn voor institutionele beleggers die op zoek zijn naar stabiel rendement. Bouwinvest heeft namens het pensioenfonds voor de bouwnijverheid acht hotels in de portefeuille, met een negende hotel op komst in 2026. Bas Jochims houdt zich als fund manager Dutch office & hotel investments bezig met deze portefeuille en ziet een interessante markt, met ruimte voor groei.
“Fundamenteel gezien is de hotelmarkt heel sterk. Dat begint met bezoekers- en reizigersaantallen die alleen maar toenemen, wereldwijd en in Nederland. Er is veel groeipotentieel voor de toekomst, dat is een mooi vertrekpunt”, begint Jochims aan zijn opsomming waarom Bouwinvest hotelvastgoed als een goede investering ziet. “Wat we verder zien is dat die reizigers langer in een hotel verblijven. Dat heeft ermee te maken dat er vaak een combinatie wordt gemaakt tussen een zakelijk verblijf en leisure. Of dat ze vanaf de plek waar ze verblijven ook kunnen werken. Waar gasten eerder normaal misschien voor een nachtje naar een congres gingen, plakken mensen er nu vaak een dagje privé aan vast of werken ze vanuit het hotel.”
“Wat je verder in Nederland ziet, is dat er nauwelijks nieuwbouw plaatsvindt. Er komen heel weinig hotels bij. Dat heeft te maken met druk op steden, de leefbaarheid, overlast van toeristen. Gemeenten zijn heel restrictief als het gaat om uitgifte van nieuwe hotelvergunningen. De hotels die er al zijn kunnen daarvan profiteren met een hogere bezettingsgraad en kamerprijzen. Die fundamenten en de stijgende prijzen, maken hotelvastgoed tot een inflatiebestendig product. Tot op heden zijn hotels er goed in geslaagd inflatie door te belasten aan de gasten. Dat is prettig, omdat zij te maken hebben met stijgende personeels- en energiekosten. Even vooruitkijkend is de geplande btw-verhoging een aandachtspunt, want dat heeft impact op bezettingsgraden en kamerprijzen. Maar het is over het algemeen een hele gezonde markt. Wij zeggen weleens dat het een markt met ‘de wind mee’ is.”
Dit artikel is onderdeel van de White paper Hotel & Vastgoed. Download de hele White paper hier.
Bekende merken
Van de acht hotels die Bouwinvest momenteel in de portefeuille heeft, zijn er zes te vinden in Amsterdam, een in Rotterdam en een in Den Haag. Op de gevels van deze hotels prijken bekende namen als Meininger, Stayokay en NH Hotels. De keuze om in zee te gaan met dergelijke merken hoort bij de strategie die de investeerder hanteert: “Voordat we in zee gaan met een huurder of operator, kijken we altijd eerst naar het concept: wat vinden we daarvan? Speelt het concept in op trends die we in de markt zien en past het concept bij de locatie? Natuurlijk is ook de financiële positie van zo’n partij belangrijk: kan de huur worden betaald? Wat voor garanties worden daarvoor afgegeven? Daar zijn allerlei vormen voor, bijvoorbeeld bankgaranties of concerngaranties. Soms zie je ook dat er jaarlijks een reservering voor toekomstige investeringen op een aparte bankrekening worden gezet. Dat zijn creatieve manieren om er toch zeker van te zijn dat als het misgaat, er middelen zijn om te rebranden”, vervolgt Jochims. “Wat voor ons verder belangrijk is, is een zekere spreiding. Een NH of Meininger zijn in veel andere landen actief en hebben binnen hun portfolio ook weer spreiding. Mocht het met dit hotel minder goed gaan, dan hebben zij andere locaties waarmee ze dat kunnen compenseren. Dat is voor ons prettig. We kijken daarnaast naar de manager: wie leidt het hotel?”
“Verder willen we inzage, dat is belangrijk voor ons. In alle gevallen is het vastgoed van ons en wij verhuren het. Dat doen we met lange huurcontracten. We spreken een bepaalde huur af, contracten zijn geïndexeerd, er zijn bepaalde garanties afgegeven. En ondanks dat we niet met managementcontracten werken, willen we wel graag weten hoe de hotels het doen qua bezettingsgraden en kamerprijzen. De performance zetten we af tegen een aantal benchmarks, maar we maken ook eigen competitive sets met STR Global. Wij maken zelf een benchmark van minstens vier andere hotels die wij competitief vinden. En zolang we data hebben van ons hotel, kunnen we dat vergelijken met de rest van de peergroup. Dat kan een aanleiding zijn voor een goed gesprek met een operator: waar kunnen ze nog verbeteren? Overigens zien we dat de meeste van onze hotels het veel beter doen dan de STR competitive set.”
Naast concept en locatie is de omvang van een hotel een belangrijke factor voor Bouwinvest: “Ons target is minimaal zeventig kamers per hotel. Dat heeft te maken met onze overtuiging dat hotels efficiënter kunnen worden gemanaged wanneer zij een bepaalde omvang hebben. Je moet toch altijd bepaalde inkomsten hebben voor bijvoorbeeld personeelskosten en ook met boekingssystemen gaan investeringen gepaard, dat loont meer als je wat omvang hebt.” Al deze overwegingen hebben uiteindelijk als doel om de investeringsrisico’s zoveel mogelijk te spreiden: “Dat is voor onze strategie, die mede wordt vormgegeven door de klant waarvoor we werken, heel belangrijk. Een laag risicoprofiel, voorspelbaarheid in inkomsten en een stabiele waardeontwikkeling. Het gaat ons niet om het hoogste rendement: we nemen een beperkt risico, voor een stabiel en voorspelbaar rendement. Er zijn niet zoveel organisaties die het doen zoals wij, met institutionele beleggers. Maar we zijn blij dat we dat hebben kunnen doen en de klant voor wie we het doen is er heel happy mee.”
Functiemenging
Een belangrijke pijler onder de investeringsstrategie van Bouwinvest is duurzaamheid en Jochims merkt dat dit aspect steeds belangrijker wordt voor gasten in de zoektocht naar een hotel. Naast zaken als de verduurzaming, gericht op bijvoorbeeld energy effiency of een milieubewuste hoteloperatie, ziet hij nog een manier waarop hoteliers in de toekomst bij kunnen dragen aan een duurzamere wereld: “Het toppunt van duurzaamheid is om dezelfde ruimte zoveel mogelijk te gebruiken. Als we naar vastgoed kijken, staan kantoren best wel vaak leeg: op vrijdag is er bijna niemand, op zaterdag en zondag staan ze leeg. Hoteliers weten juist heel goed hoe je één ruimte gedurende de dag meerdere functies kan geven en daar opbrengsten mee kan genereren. Een zaal wordt ’s ochtends gebruikt voor het ontbijt, ’s middags is het een vergaderzaal en ’s avonds wordt het een eventspace. Ik denk dat hoteliers een partij zijn om ook andere ruimtes te managen en om ruimtegebruik veel flexibeler in te zetten. Ik kan me bijvoorbeeld heel goed voorstellen dat kantoren in de buurt van een hotel gemanaged worden door de hoteloperator. Bij die functiemenging kunnen zij een goede rol spelen.”
Dit artikel is onderdeel van de White paper Hotel & Vastgoed. Download de hele White paper hier.
Blijf op de hoogte!
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in uw mailbox? Registreer hier voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
