Artikel 2. Militair erfgoed: van onneembare vesting naar spannend zakelijk avontuur
In de reeks ‘Erfgoed: Onbetaalbare charme of nieuw verdienmodel?’ komt na religieus erfgoed het militair erfgoed aan bod.
Militair erfgoed roept associaties op met de tijd van onze (over)grootvaders. Fortgrachten, kanonnen en schootsvelden dateren van voor 1900 en zijn als bewaking van ons land achterhaald. Na de komst van de vliegtuigen zijn onze beroemde waterlinies niet meer effectief gebleken. Maar prachtig zijn ze wel! Anno 2021 gaan pioniers op zakelijk avontuur met veelal verstopte rauwe bouwwerken die in stilte getuigen van een ver verleden.
De militaire geschiedenis van ons kikkerlandje is lang omdat Nederland ingeklemd ligt tussen machtige buren op een strategische ligging aan zee en de monding van grote rivieren. Ons militair erfgoed is overigens niet alleen door de Nederlandse staat (de minister van oorlog!) gebouwd. Ook andere mogendheden bouwden hier objecten, zoals Spaanse forten, de Duitse Atlantikwall of NAVO-bouwwerken.
Ons land telt zo’n 300-400 van deze locaties in de vorm van forten, kazernes, loopgraven, kazematten, remises en vliegvelden (exclusief bunkers). Ze staan nooit op zichzelf, maar maken deel uit van een groter geheel. Bijvoorbeeld de tientallen verdedigingswerken die samen de Nieuwe Hollandse Waterlinie vormen. Of de Stelling van Amsterdam met 44 forten. Een fort kan op zijn beurt wel 26 gebouwen tellen. Soms bevindt de cultuurhistorische waarde zich vooral in de grond, zoals bij de Romeinse rijksgrens, de Limes.
Je stapt er binnen in een verborgen wereld. Het grote publiek kan pas op ontdekkingstocht gaan en in levende lijve de geschiedenis beleven als een pionier voor toegankelijkheid heeft gezorgd door de stoere gebouwen bijna letterlijk binnenste buiten te keren en daarmee de uitdagingen op het gebied van daglicht en klimaatcontrole heeft overwonnen. De technische uitdagingen dragen vaak alleen maar bij aan de romantiek en het plezier; in het volle besef van een avontuurlijke tijdreis. De ontdekkingsreiziger en zakenman voegt een nieuw hoofdstuk toe aan de toch al zo rijke historische avonturenroman.
De hotelontwikkeling van militair erfgoed is een vrij onontgonnen terrein. Hospitality vernieuwer Coen Vollaers ontwikkelde het voormalige officiersverblijf op het Marineterrein in Amsterdam tot Hotel Pension Homeland. Bij Fort Vuren in Zuid Holland en Fort Resort Beemster in Noord Holland zag de hotelfunctie het daglicht. Dit zijn de zakelijke avonturen rondom Fort Abcoude en bunker Cocondo:
Fort Abcoude: Een mission impossible van 2,5 miljoen
‘Concept, concept, concept’. Dit is het motto van vastgoedman Igor Sancisi en architect Marthijn Pool (openingsfoto) van Space & Matter. De partners in crimes of passion hebben onderdak gevonden in de overweldigende oase van monumentale historische natuurpracht en rust van Fort Abcoude. In dit iconische militaire object ontwikkelen ze een kleinschalige herberg, met restaurant en bedrijfsruimtes voor ambachtelijke bedrijven.
Hoe kwam het fort op jullie pad?
"Natuurmonumenten schreef een tender uit en ging graag met ons in zee omdat we inmiddels ervaren erfgoedontwikkelaars zijn. Igor blies met vakantiedorp Novanta nieuw leven in het verlaten Italiaanse dorp Borgo di Gello en ontwikkelde met Marthijn en het Lloydhotel 28 brugwachtershuisjes in Amsterdam tot SWEETS hotel, nadat Marthijn daar de Ceuvel en Schoon Schip op de kaart zette."
Wat maakt het fort bijzonder?
"Het is echt een kroonjuweel. Fort Abcoude stamt uit 1885 en is tot Unesco werelderfgoed verklaard. Het is het oudste en grootste fort van de Stelling van Amsterdam. Het is een Rijksmonument dat nog werd gemetseld, alle latere forten zijn na de introductie van zwaardere kanonnen van beton gemaakt."
Wat is jullie concept?
"We ontsluiten een openluchtmuseum dat je nooit meer vergeet. Er zijn minstens zeven lagen te ervaren. Van historisch militair gebouw in een netwerk van 46 forten tot zelfvoorzienigheid als hedendaagse leefvorm met eigen energieopwekking en worstenmakerij. Je kunt je verwonderen over een heel ecosysteem met onder andere vleermuizen, reigers, uilen, buizerds en ijsvogeltjes. De laag die wij toevoegen aan de eerdere tijdlagen van natuur en militair erfgoed is die van hospitality. Wij zijn generatief en cureren het ontstaansproces."
"Nergens vind je conceptueel zo veel inspiratie. Er is het verhaal van de plek zelf, met weinig ongemak en zelfs een positieve connotatie bij het militaire erfgoed. Er was eind 19e en begin 20e eeuw een grote oorlogsdreiging en het gebouw heeft zijn rol vervuld, want onze oorlogsherinnering bestaat mede dankzij dit fort en de Stelling van Amsterdam eigenlijk alleen uit die van de tweede wereldoorlog. In landen om ons heen zijn veel meer mensenlevens verloren gegaan in de eerste wereldoorlog. De kaalgeschoren aarden wal is een aparte verhaallijn. Het fort was z’n tijd vooruit met een ingenieus regenwatersysteem voor 360 manschappen. Later heeft de natuur de wal overgenomen en overwoekerd."
"Het zou gratuit zijn om het zoveelste fort met kunst, wijn of sauna te worden en er soldaatjes neer te zetten. Met de naam Kool Geit Wolf willen we de plek accentueren in het geheel van de Gein en Angstel rivieren met hun boerderijenlandschap. Daarbij ligt het fort afgeschermd en dus letterlijk los van de stedelijk grid. We nodigen bezoekers uit gaandeweg het raadsel van de kool, de geit en de wolf op te lossen."
"Dat begint al bij het zogenaamd ingewikkelde parkeren aan de overzijde van het eiland; dit maken we tot onderdeel van de ervaring."
Wat is de grootste uitdaging?
"Tot overeenstemming komen met verhuurder en eigenaar Natuurmonumenten. Wij zijn optimistisch en flexibel. Natuurmonumenten veel meer behoudend en risicomijdend. Dat cultuurverschil maakt het niet makkelijk. In veel bezwaren zien wij vooral kansen om het verhaal beter te maken. Wij zien nadelen en beperkingen als kansen voor een onderscheidend concept. We keren “ja, maar’s” om tot “ja, en’s”. Wij absorberen en incorporeren. Natuurmonumenten maakt zich terecht zorgen over verkeersstromen en ecologische impact; wij zien binnen deze beperkingen mogelijkheden voor ervaringen en avontuur. We zijn nu drie jaar onderweg en door de rechter tot mediation en dus elkaar veroordeeld. Dat het jarenlang duurt is niet zo erg, dat zijn we wel gewend na tien jaar werken aan de hotelexploitatie in de oude brugwachtershuisjes in Amsterdam. De gemiddelde doorlooptijd van nieuwbouwontwikkelingen is met 3-4 jaar veel korter dan die van 6-8 jaar bij erfgoed. In je werkzame leven passen zo’n vier projecten van dit kaliber. Natuurlijk doen we ook nieuwbouwprojecten, maar erfgoedobjecten zijn de pareltjes die werken leuk maken. Het is echt liefdeswerk. It makes you tick but it doesn’t pay the bill. Nieuwbouw maakt dit mogelijk. Het is een kwestie van lange adem hebben."
"Het is een catch 22 bovendien. Natuurmonumenten maakt zich zorgen en denkt in beperkingen, wij vertonen eindeloze flexibiliteit en inzet om steeds oplossingen te vinden, zo zijn we ook ongeschonden door de Corona lockdowns gekomen. Het is psychologisch en cultureel interessant. We zijn als water en vuur. Onconventioneel versus gericht op behoud. De hospitality die wij bieden bij Koolgeitwolf heeft een ruige kant, de gast mag veel zelf doen, dat is onderdeel van de experience, het avontuur. Sommigen spreekt het aan, anderen ervaren dat je knollen voor citroenen verkoopt. Mogelijk hebben Natuurmonumenten en wij in de kern verschillende doelgroepen. Wij zijn er voor de early adopters. Het publiek van Natuurmonumenten is wellicht meer gericht op een reguliere natuurervaring."
"In Italië voorzien de naburige boeren van vakantiedorp Novanta het hotel en de gasten van eten, daar bieden wij een economische meerwaarde. We hebben daar een fundamentele common understanding die ontbreekt in de dialoog met Natuurmonumenten. Wij worden daar op handen gedragen omdat we graag willen leren over voedselcultuur en oude tradities, en dat in het hotelconcept en in ons restaurant verweven. Wij maken daar een vertaalslag die door alle betrokkenen zeer wordt gewaardeerd."
"We zijn een ander soort investeerder, we zijn er niet op uit om snel geld te verdienen, maar investeren graag onze tijd, energie en creativiteit in dit fort. Een traditionele investeerder en exploitant zoekt en vindt zijn heil ofwel Return on Investment elders, in makkelijkere projecten. Een oud-collega van Igor leerde hem al vroeg dat ontwikkelen betekent een grote zak met geld hebben en die alleen in geval van nood in te zetten. Er is een verschil tussen geld uitgeven versus waarde creëren. Je moet niet meteen je reserve inzetten, want zeker in ontwikkeling van erfgoed kom je steeds verrassingen tegen."
Hoe kijken jullie naar de markt?
"Het uitgavenpatroon van particulieren voor hospitality stijgt naarmate de beleving groter is. Het gaat om ervaring en avontuur, contrast met de dagelijkse bezigheden van gasten. Voorbeelden van immersive experiences zijn het onder de douche staan in een grot, een salade maken van de tomaten die je zelf hebt geplukt. De moderne reiziger betaalt evenveel voor een avontuurlijke week op een zelfgemaakt vlot met een tent op een rivier in Noorwegen als het vrij luxe zeilen op een zeilboot in Griekenland. Het verschil in kosten en investering van de exploitant is natuurlijk enorm."
"Wij bieden onze gasten een losjes geregisseerd middagprogramma met routekaart, fiets, groentepluk en kookworkshop. De ervaring van echt eten, zowel het kopen als het bereiden zijn een deel van de ervaring. Dat is het tegenovergestelde van het kopen van een diepvries pizza of magnetron hamburger. Daarbij draait het altijd om de balans en de ervaring. In Italië plannen we excursies en workshops, dan dineren de kinderen eerst, daarna de ouders. Dat is wel zo relaxed, de ouders drinken en praten ongestoord door over wat ze meegemaakt hebben, terwijl de kinderen kunnen spelen."
"De community en de reviews zijn erg belangrijk. Hospitality kan vaak een beetje saai worden. Humor en zelfspot helpen daarbij. Negatieve aspecten communiceren en accentueren. Kool Geit Wolf is geïnspireerd door het oude Franse raadsel, maar betekent ook dat we niet aan de weg liggen, het is niet makkelijk te vinden, je moet eerst met een pontje oversteken voor de ervaring begint. In Italië hadden we last van schorpioentjes. Ongevaarlijk, maar voor wie het niet gewend was wel schrikken. Als je alle kinderen bij incheck een loepje en een bakje geeft en de ouders vertelt dat ze een drankje van het huis krijgen als de kinderen er vijf gevangen hebben, kun je daar de angel uithalen. Bugs are features! Met gedeelde ervaringen, uitdagingen en avonturen kun je in korte tijd een hechte community creëren. Inspannen om te ontspannen."
Hoe nu verder?
"We zijn relaxed en geloven erin. We zitten midden in deze aflevering van mission impossible. We houden ons doel voor ogen. Dit is gewoon de weg ernaartoe. Het hoort bij de uitdaging van ondernemen en ontwikkelen. Wij staan er voor open te horen wat Natuurmonumenten echt wil, en daaraan bij te dragen. Ook staan we altijd open voor nieuwe locaties, meedenken en kansen kraken. Een volgende aflevering van mission impossible!"
Cocondo in Hoek van Holland: Een echte pilot van 30 vierkante meter bunker in drie jaar met € 200.000
Voor Peter de Krom (39, foto onder) zijn bunkers de kastelen van de toekomst. Hij kijkt graag met een andere blik, was documentair fotograaf, is een groot liefhebber van de natuur en heeft Hoek van Holland als basis. Hij ontwikkelde met Stichting Stelling 33 een Atlantikwall bunker tot vakantiewoning in de duinen van zijn Hoek van Holland, waarin modern comfort oude naargeestigheid heeft verdreven: 30 vierkante meter splendid isolation!
Hoe kwam de bunker op je pad?
"Ik heb altijd een fascinatie gehad voor de Atlantikwall. Met een andere manier van kijken probeer ik de hedendaagse betekenis te duiden. Met onze stichting beheren we stellingen voor overheden en geven we deze een nieuwe invulling. Zo hebben we een stelling weer beter zichtbaar gemaakt door de oude loopgraven te maaien in het hoge gras en maken we de stelling bereikbaar met een varende pendeldienst over een oude tankgracht. Het is super als gasten het landschap kunnen beleven door tussen de groene loopgraven te lopen of in Cocondo te slapen."
"We troffen de bunker aan vol rotzooi als bierblikjes, condooms, maar ook de oude voordeursleutel. Atlantikwall Erfgoed is besmet met de oorlogsgeschiedenis, maar vertelt ook verhalen over wederopbouw en inmiddels 75 jaar bevrijding. De Duitsers hebben in deze bunker slechts 2,5 jaar gehuisd. Kustdorpen in heel Nederland moesten destijds plaatsmaken voor deze Duitse verdedigingswerken. Al snel na de oorlog werd de woningnood zo hoog dat de Nederlanders er gingen wonen; sommigen beviel het zo goed dat ze er niet meer uit weg waren te slaan. De bunkers ademen een bizarre geschiedenis van 75 jaar achtereenvolgens verdedigen, wonen, feesten, spelen en baby’s verwekken."
Hoe verliep de financiering?
"De provincie Zuid-Holland heeft een haalbaarheidsonderzoek naar ons concept gefinancierd en deze bunker is gekozen uit vijf onderzochte bunkers. We kregen subsidies voor de realisatie van de pilot vanuit Citylab Rotterdam. Uit de restauratie en herbestemming regeling van de provincie Zuid-Holland kregen we via de Atlantikwall Erfgoedlijn subsidie voor de restauratie en herbestemming. Verder ontvingen we kleine subsidies van allerlei fondsen en hebben we veel te danken aan sponsoren. Vanwege de beperkte publieke toegankelijkheid liepen we ook veel bekende subsidies mis, zoals die van het Stimuleringsfonds en het Prins Bernard Cultuurfonds. Ook hebben de Stichting en de eigenaar van de bunker, Stichting het Zuid-Hollands landschap eigen middelen geïnvesteerd. Recent hebben we via crowdfunding € 24.000 voor het interieur verworven. Deze mensen komen momenteel allemaal proefslapen in de bunker als tegenprestatie."
Wat zijn je ervaringen met vergunningen en verzekeringen?
"We kregen te maken met vijf verschillende grondeigenaren en acht vergunningen. Denk aan twee natuurontheffingen, monumentenwet, omgevingswet van de gemeente Rotterdam, NUTS goedkeuring, Rijksvastgoed, Rijkswaterstaat, et cetera. De verzekering is niet spannend omdat de bunker wordt beschouwd als een reguliere vakantiewoning en we een totaalverzekering hebben voor al onze Stelling 33 projecten."
Wat doe je de volgende keer anders?
"Ik ga eerder ‘doen’ in plaats van oneindig onderzoeken en alles tot in de puntjes uitdokteren. Er is veel geld besteed aan advieskosten voor conceptontwikkeling, herbestemming en restauratie. Verder is er tot tweemaal toe onverwacht geld in juridisch advies gaan zitten over merknamen. Ook leidde de trage besluitvorming en bureaucreatie tot een jaar vertraging. Een overheidspartij nam onze aanvraag een jaar in behandeling om uiteindelijk met een e-mail groen licht te geven. De meerkosten die dit meebracht betaalde de overheid uiteindelijk uit haar eigen subsidie. Dat is wel mijn grootste les. Ook tijdig de omwonenden erbij betrekken heeft zin om afgunst vanuit onwetendheid te voorkomen. Een gezonde business case biedt alleen maar kwalitatieve voordelen voor het natuurgebied, de bunker, de buurt en de eigenaar. Bovendien vloeien winsten terug naar natuur en erfgoed."
Welke installaties zijn gebruikt?
"Het bestaande gat bovenin de bunker is groter en reflecterend gemaakt voor maximaal daglicht in de woonkamer. Alle voorzieningen werken volledig elektrisch omdat we profiteren van het voorzieningennetwerk van de nabijgelegen villawijk. Er is zelfs vloerverwarming. Installateurs hebben veel berekeningen gemaakt, maar een warmtepomp of zonnecellen zijn uiteindelijk niet gebruikt omdat we in het natuurgebied willen opgaan. Het gedeelte van baksteen is volledig verzadigd met vocht en de komende jaren zullen we eerst 40 tot 60 centimeter muur moeten drogen en opwarmen van 14 naar 19 graden. Het is ook een kwestie van veel ventileren, dan ademt het vanzelf droog. Warmte vasthouden gaat later makkelijk omdat de dikke muren, met name in het betonnen gedeelte, warmte zullen opslaan en teruggeven. Een bunker is iedere keer maatwerk."
"De installatiekosten vallen dus mee vanwege de conventionele oplossing, maar juist omdat alles elektrisch is, trekken zaken als een doorstomer voor warm water tijdelijk wel veel stroom, dus de energiekosten zijn relatief hoog. Onze pilot ligt in een hoog segment en heeft best veel luxe. We beogen echter juist meer geïsoleerde bunkers te transformeren tot zelfvoorzienende trekkershutten, zodat er een (betaalbaar) netwerk van Cocondo’s ontstaat. Deze zullen meer Spartaans worden ingericht, zoals met een mobiel zonnepaneel en zonder beddengoed. Dat laatste mag de wandelaar of fietser zelf meebrengen."
"De terrazzovloer is gemaakt van een stuk gesloopte bunker en is volledig circulair. De ene sponsor heeft met zijn eigen ontwikkelde breekmachine alle grondstoffen uit de 100 ton aan 'afval’ teruggewonnen zodat deze weer inzetbaar waren. De andere sponsor heeft vervolgens 10 ton hier en 90 ton in de Koninklijke Munt in Utrecht verwerkt als terrazzovloeren."
Waar ben je trots op?
"Dat de cirkel rond wordt. Dat dit schuldig erfgoed vrijgemaakt wordt en ook in deze vorm een toekomst krijgt. In het verleden ontnam de bunker onze vrijheid maar nu kun je er je vrijheid vieren. Het zal ook bijzonder worden om straks de eerste Duitse toeristen te mogen ontvangen!"
"Ook ben ik blij met de omkering in het gebruik. Buiten is binnen geworden. Bijzondere ruimtes met een eigen sfeer. Kinderen zijn dol op die nieuwe bedstee. De prachtige mix van de oude bunker met de nieuwe meubelen en het houten interieur. De subtiele sierlijn als overblijfsel van een volgekladde muur. Alles is circulair. Het terrashout komt van damwanden uit Lelystad. Dit geeft ziel aan de plek. Het is top dat anderen de bunker nu beleven en de reacties van proefslapers zijn geweldig en nuttig bovendien."
Wat is de feedback van de proefslapers?
De crowdfunders overnachten hier nu en zijn overweldigd door de gelikte details van hout, vloer en verlichting: over alles is nagedacht. Ze hebben zo hun persoonlijke voorkeuren qua verblijfstemperatuur en ze vinden soms dat de ventilatie of de afzuigkap lawaai maakt, de douche zwak is en de EHBO doos mist. Precies de feedback die je nodig hebt om de puntjes op de i te zetten. Men klaagt niet over de beperkte toegankelijkheid van bijvoorbeeld de slaapkamer in het kleine betonnen gedeelte. Je moet toch door een kleine toegang kruipen. Ik verbaasde me even over het beperkte gebruik van het prachtige aangelegde terras beneden; mensen verplaatsten de stoelen naar boven, want daar schijnt de zon natuurlijk het langst. Dat is ook schitterend voor avontuurlijke gasten die een affiniteit hebben met natuur, erfgoed en strand!"
Hoe nu verder?
"Na deze pilot willen we geleidelijk opschalen naar een netwerk van tientallen bunkers van Cadzand tot de Waddeneilanden met een mix van een beperkt aantal luxe en vooral veel zelfvoorzienende bunkers. We gaan het komende jaar op onderzoek en met eigenaren in gesprek. We betalen voor de pilot een vaste lage huurprijs en dragen een percentage van de omzet af aan Stichting het Zuid-Hollands Landschap. Zij ondervinden nu veel last in de vorm van huisvredebreuk en onderhoud van de 70 bunkers in dit natura 2000 gebied en rijksmonument. Cocondo is voor deze organisatie een interessant experiment dat bijdraagt aan de beleving en instandhouding van het gebied."
Wanneer is Cocondo een succes?
"Cocondo is een succes wanneer we kunnen spreken over een functionerend netwerk van duurzame en ecologische verblijfplaatsen, inclusief een zichtbare opwaardering van zowel het erfgoed als de natuur. Er liggen in Nederland nog zo’n 10.000 verdedigingswerken onder de duinen. De zelfvoorzienende stellingen bestonden uit bunkers voor functies als badhuis tot paardenstal. Dat is bijzonder, juist ook omdat het niet altijd zichtbaar is! Je hebt ook maar een zeer beperkt aantal nodig om dit gegeven inzichtelijk en tastbaar te maken. Van Noorwegen tot Spanje bevinden zich trouwens nog duizenden exact dezelfde bunkertypes. Maar belangrijker, er is in de vorige eeuw een tijdperk van grensverdediging met fortificaties afgesloten. Linies als een Atlantikwall zullen we niet meer opwerpen, bunkers kun je daarom zien als de kastelen van de toekomst."
Over de auteur
Auteur Natascha Boerkamp is Leisure & Erfgoed Exploitatiespecialist bij SpotOnHotSpots voor o.a. Erfgoedontwikkelaar COUP.
