Het uitvoeren van onderhoud, verbouwingen en renovaties hebben een grote invloed op de hoteloperatie. Het is daarom zaak dat alles rondom dergelijke projecten goed gepland en uitgedacht wordt. Wouter Dekker heeft als general manager van Hotel Haarhuis vorig jaar een grote verbouwing afgerond, waarbij zijn Arnhemse hotel van vier naar vijf sterren ging. Bart van de Brug is op zijn beurt als regional manager van de Lore Group verantwoordelijk voor Pulitzer Amsterdam, dat onlangs twee nieuwe luxe suites liet aanleggen.
Het inmiddels meer dan honderd jaar oude Hotel Haarhuis werd in 2018 aangekocht door de Q Hospitality Group. Een jaar later werden de eerste voorbereidingen getroffen voor een grootschalige renovatie, totdat de uitbraak van de coronacrisis ervoor zorgde dat er enigszins op de rem getrapt moest worden: “Dat had invloed op de budgetten en op hoe rigoureus we het wilden doen. We moesten andere keuzes maken, maar we zijn in die jaren wel doorgegaan om gecompartimenteerd kamers, hele vleugels, restaurants en de keuken te verbouwen. Zo zijn we het hele pand door gegaan en afgelopen jaar is dat afgerond”, blikt Dekker terug.
Voor Hotel Haarhuis was het belangrijk om tijdens de werkzaamheden gasten te kunnen blijven ontvangen: “Wij renoveren altijd tussen de operatie door en blijven dus open voor gasten. Dat is uitdagend, maar het is ook mooi om die cashflow in het hotel te houden. Zo verlies je ook de vaste gasten niet. Soms waren we per verdieping bezig, soms de helft van een verdieping die met stofschotten was afgetimmerd. Zo kun je compartimenteren en verbouwen met minimale overlast voor de gasten. Er zijn natuurlijk weleens dagen geweest waarbij het even niet anders kon, maar we hebben geprobeerd zo goed mogelijk af te stemmen dat er niet werd geboord terwijl bijvoorbeeld zalen bezet waren. Het was veel afstemmen en veel werk, verbouwen met een draaiende operatie is ingewikkelder, maar het is mogelijk. We hebben veel moeten breken en natuurlijk kruist de stroom met puin en afval weleens met de gastenstroom, maar als dat goed gepland wordt blijft de overlast beperkt.”
Dit artikel is onderdeel van de White paper Hotel & Onderhoud. Download de hele White paper hier.
‘We don’t cut corners’
Net als Hotel Haarhuis onderging Pulitzer Amsterdam onlangs een flinke metamorfose. Het vijfsterrenhotel in de hoofdstad is gevestigd in 25 grachtenpanden uit de Gouden Eeuw middenin de hoofdstad en kreeg er in de afgelopen maanden twee nieuwe, luxe suites bij. De nieuwe Merchant Suite is met een kameroppervlak van 115 vierkante meter, drie slaapkamers en drie badkamers meteen de grootste van het hotel: “De markt in Amsterdam heeft zich de afgelopen jaren ontwikkeld en wij namen een stijging waar in de vraag naar hogere kamertypes. Vanwege de unieke layout van het hotel, met veel kleine hoekjes en kamers, zijn we op zoek gegaan naar ruimtes die we beter konden gebruiken dan waar ze op dat moment voor gebruikt werden”, legt Van de Brug uit. “We zagen bijvoorbeeld potentie in een meetingzaal die niet vaak gebruikt werd, maar wel aan de gracht grensde. En in een groep kamers die als individuele kamers niet fantastisch waren, maar gecombineerd tot een suite veel meer mogelijkheden zouden geven.”
“Dat was natuurlijk wel een complexe operatie: we zitten middenin UNESCO Werelderfgoed en de kamers bevonden zich in het midden van het hotel. Daarom zijn we begonnen met een haalbaarheidsstudie en het betrekken van de juiste mensen. Die tip zou ik anderen ook willen meegeven: zorg ervoor dat je omringd bent met de juiste experts, die op hun beurt weer de juiste contacten hebben bij bijvoorbeeld de gemeente of de monumentencommissie. Wij werken ook altijd met een vaste aannemer, die begrijpt dat het hotel om het project heen operationeel moet blijven.” Pulitzer maakte daarbij de keuze om een flink aantal kamers om de nieuwe suites heen uit de verhuur te halen: “Voor deze twee suites, en daar zijn we in oktober mee begonnen, hebben we ongeveer 50 van onze 225 kamers niet gebruikt. Ons pand is vierhonderd jaar oud en we weten dat alles via de houten constructie door trilt. We zijn een luxury hotel waar gasten met een bepaalde verwachting heen komen. En we zitten er voor de lange termijn in, dus om het maar even op z’n Engels te zeggen: ‘we don’t cut corners’. Als je wel dat randje opzoekt en toch een slechte review krijgt, heb je straks wel twee mooie suites maar een mindere reputatie.”
“We hebben het opzettelijk in deze periode gepland omdat dit voor ons echt laagseizoen is. De revenue displacement was daardoor beperkt, met uitzondering van wellicht een paar drukke dagen. We hadden afgesproken dat we in de weekenden wel meer van die kamers konden gebruiken. Dan vonden er geen werkzaamheden plaats, werd alles netjes opgeruimd en konden we een bepaalde lift bijvoorbeeld wel gebruiken.” Dat de aanleg van de twee nieuwe suites deels samenviel met werkzaamheden voor het reguliere meerjarenonderhoudsplan, maakte de operatie voor Pulitzer extra complex: “Zaken als het schilderwerk buiten, vervangen van tapijt, onderhoud aan de airco en het opschuren van marmeren badkamervloeren van andere kamers, hebben we er in januari en februari bij gedaan. We hebben ervoor gekozen alles in één keer te doen, op het hoogtepunt waren er 150 kamers buiten bedrijf. Als ik kijk naar de markt in januari hebben we er ongetwijfeld last van gehad, maar zijn we nu wel in één keer klaar voor het hoogseizoen met een volledig geüpgraded hotel. En we hebben in de tussentijd geen risico genomen met betrekking tot onze reputatie. In de periode waarin het kon hebben we gekozen voor kort en goed, in plaats van het uit te smeren over een langere tijd.”
Loze vierkante meters
Net als Pulitzer heeft Hotel Haarhuis er door de verbouwing een aantal kamers bij gekregen. Daarnaast leverden de upgrades een extra ster op, waardoor het nu vijf sterren heeft: “Dat was geen doel op zich”, vertelt Dekker. “We wilden in ieder geval het mooiste hotel van Arnhem worden en ik denk dat dit gelukt is. Die vijfde ster is een mooie bekroning op al het werk. Wij hadden ook veel loze vierkante meters, plekken die wat ons betreft niet goed benut werden. Er zat veel potentie in het pand en daar hebben we later invulling aan gegeven. Bijvoorbeeld een plat dak waar we een rooftopbar op hebben gebouwd en een appartement van een vorige eigenaar waar we een wellnessruimte van hebben gemaakt. Dat soort toevoegingen hebben ook weer invloed op de kamerprijzen die je kunt vragen.”
Waar Pulitzer ervoor heeft gekozen met een vaste aannemer in zee te gaan, werden de werkzaamheden in Hotel Haarhuis op een andere manier vormgegeven: “Ons hoofd technische dienst heeft een schil van zzp’ers om zich heen, waardoor we veel in eigen beheer konden doen. Zonder aannemer ertussen. We hebben een klein bouwteam samengesteld, met jongens die loyaal zijn aan ons hoofd technische dienst. Op die manier hebben we het heel behapbaar kunnen verbouwen: zij weten precies wat wij willen en zijn loyaal. Wij zijn goed voor hen en zij zijn goed voor ons.”
Beide hoteliers beamen dat het door middel van projectmanagement belangrijk is bovenop de werkzaamheden te zitten: “Zodat je samen met de technische dienst van het hotel ervoor kunt zorgen dat alles goed verloopt en er geen uitloop is. Als er zoveel kamers uit de verhuur zijn, moeten de werkzaamheden ook afgerond worden binnen de tijd die ervoor staat”, voegt Van de Brug toe. Dekker heeft nog een aantal tips voor collega-hoteliers: “Het is heel slim om in fases te verbouwen, zodat je gedurende de bouw keuzes kunt maken. Als je in één keer het hele hotel overhoop trekt, weet je dat het uit de hand gaat lopen. In grootte en in tijd, omdat er dan zoveel partijen aan het werk zijn dat het niet meer beheersbaar is. Zorg ook voor een goede voorbereiding en voor meetbaar projectmanagement tijdens de werkzaamheden. Op die manier kun je op dagelijkse basis bijsturen op de vloer, het traject onder controle houden en de issues die naar boven komen daadwerkelijk oplossen. Op die manier kom je achteraf niet voor verrassingen te staan.”
Dit artikel is onderdeel van de White paper Hotel & Onderhoud. Download de hele White paper hier.
Blijf op de hoogte!
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in uw mailbox? Registreer hier voor onze gratis digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
