Technologie is onmisbaar in de hotellerie, maar zorgt ook voor dilemma’s. Hoe kun je als hotelondernemer inspelen op razendsnelle technologische ontwikkelingen? En in hoeverre draagt technologie bij aan gastvrijheid? Twee hotelondernemers en een projectmanager laten hun licht schijnen over deze vragen in een rondetafelgesprek onder leiding van Dolf Mulder, oprichter en directeur van Hotek Hospitality Group. Deel 1 gaat over het moeizame proces van hotelplan tot opening en over de invloed van vastgoedinvesteerders op de hotelwereld.
Nieuwbouw van hotels neemt vaak jaren in beslag. Net als andere nieuwbouwprojecten hebben ook hotels last van krapte en oplopende kosten. Of is er bij hotels meer aan de hand? Dolf legt de vraag voor aan de deelnemers van de ronde tafel: “Kunnen hoteliers niet bouwen? Of zijn er specifieke knelpunten bij de bouw van een hotel?”
Eigenaar van Charme Hotels Bart Reints Bok ziet problemen al in het begin ontstaan. “De operator die de exploitatie gaat doen, komt vaak te laat aan tafel. Daardoor worden beslissingen genomen die niet meer terug te draaien zijn. De operator is verantwoordelijk voor het concept, waarin bijvoorbeeld wordt bepaald dat er een sleutelkaart komt, waarmee ook de verlichting in de kamer wordt geregeld. Maar als gekozen wordt voor een check-in kiosk, zodat de gast met de telefoon de deur kan openmaken, dan krijgt de gast geen kaartje mee. Hoe ga je dan het licht regelen? Zo’n beslissing heeft grote consequenties voor het bouwproces.”
Programma van eisen verandert
Mandy Zandee, projectmanager en partner bij C&R Hospitality Services: “Technologische ontwikkelingen gaan soms sneller dan het bouwproces. Ik zie vaak dat het programma van eisen verandert gedurende het bouwproces. Wat vijf jaar terug is bedacht, is nu al achterhaald. De kamer blijft wel ongeveer hetzelfde, maar de sloten van de deuren, de check-in en de gastbeleving in de kamer zijn continu in ontwikkeling.”
Michel Kloeg, eigenaar van tien hotels in Zeeland onder de naam Kloeg Collection: “Wij bouwen altijd voor onszelf, dus we zitten altijd vanaf het begin aan tafel. Ons snelste project heeft twee jaar en acht maanden geduurd. Meestal kost het bouwen van een nieuw hotel tussen de drie en zes jaar, van het plan tot en met de opening. Er zijn veel externe invloeden, zoals beperkingen op het gebied van PFAS, stikstof en gemeenten die niet meer willen. Als we geen ruimte vinden voor een nieuw hotel, dan zoeken we een verouderd hotel dat rijp is voor de sloop. Daar kunnen we op dezelfde footprint iets nieuws neerzetten, zonder op een bestemmingsplanwijziging te hoeven wachten. Maar dan nog mogen omwonenden bezwaar maken, de Raad van State kan eraan te pas komen, een bestuursrechter kan de bouw laten stilleggen. Je bent zo anderhalf jaar verder. Dus je moet het wel erg graag willen!”
Lange lijst met consultants
Dolf poneert de volgende vraag: “Hoe zorg je dat een nieuwbouwproject aan alle eisen voldoet?”
Mandy: “Door de toenemende regelgeving heb je steeds meer expertise nodig. Daardoor wordt de lijst van consultants steeds langer. Dat kost veel met geld en dan heb je nog niets gebouwd.”
Michel: “Je hebt absoluut een projectmanager nodig. De eisen in het vergunningentraject worden steeds gedetailleerder. Het is voor een hotelondernemer bijna onmogelijk om dat allemaal bij te houden en uit te zoeken. Het meest draconische vind ik de vergunning voor brandveilig gebruik. Die kun je pas finaal maken als je helemaal klaar bent. En daarna moet die nog zes weken ter inzage worden gelegd!”
Mandy: “Dat klopt. Eigenlijk ben je zes weken illegaal open.”
Michel: “Iedereen weet het. De burgemeester doet ook gewoon de opening. Maar het is niet goed.”
Mandy: “Stel er ontstaat brand in die zes weken, dan is de eigenaar aansprakelijk. Maar als je al je certificaten hebt, dan voldoe je richting de verzekering. Dat is een geruststelling, maar liever zou je gelijk een vergunning krijgen.”
Drie jaar wachten op stroom
Michel: “Een andere vraag is of je op tijd stroom en water hebt. Bij ons nieuwste hotel Sint Joris in MIddelburg hebben we nog maar sinds drie weken elektriciteit, terwijl we het al meer dan een jaar geleden hebben aangevraagd. ”
Mandy: “Hotels die gasloos gaan, hebben een nog grotere energiebehoefte als het gaat om elektra. In Noord-Holland is nu al een wachttijd van drie jaar. Op het Hembrugterrein zijn we aan het kijken wat we kunnen doen met windturbines, zonnepanelen en batterijopslag. Anders is de verbouwing straks afgerond en kan er maar een deel van het pand open. Of dan kunnen de bakkerij een de feestzaal niet tegelijkertijd open. Daar komt bij dat je in nieuwe parkeergarages meer laadpalen moet gaan plaatsen.”
Michel: “Zonder gas moet je wel zeker heel zeker zijn dat je installatie goed werkt. In ons kusthotel met zeventig kamers gaan op een drukke dag vijftig gasten tegelijkertijd douchen om vijf uur. Dan kun je nog zoveel zonnepanelen hebben, maar je loopt dan wel tegen een grens aan.”
Duurzaamheidseisen
Dolf: “Zijn er nog meer factoren die de toekomst moeilijk maken?”
Mandy: “In Amsterdam mag je binnen de singel niet meer bouwen. Er wordt wel gekeken of er in de binnenstad bedden verplaatst kunnen worden, bijvoorbeeld door een pand met dertig bedden te verbouwen tot tien longstay appartementen. Maar het bouwvolume mag niet groter worden. Daardoor is er geen plaats voor luchtbehandelingskasten, die je nodig hebt voor verduurzaming. Wij proberen daar nu een uitzondering voor te krijgen.”
Ook door de eisen van Green Key, kan de bouw vertraging oplopen, zegt Mandy. “Het gaat dan niet alleen om isolatie en duurzame materialen, ook tijdens het bouwproces moeten er al allerlei vinkjes worden gezet. Soms moeten de bouwplannen gewijzigd worden. Er moet bijvoorbeeld een linnenkamer komen om zelf te kunnen wassen. Of er is meer ruimte nodig voor het scheiden van afval. Dan moet je passen en meten om de eisen in een bestaand plan te passen.”
Michel: “De eisen voor Green Key zijn vaak nog wel in te passen, bouwen volgens BREEAM heeft een veel grotere impact op het gehele bouwproces. Wij doen standaard alles Green Key Gold. Een voordeel is dat je van de Europese investeringsbank mogelijk een korting krijgt op je rente van 0,3 procent. Wij doen het niet alleen voor dat percentage, maar ook omdat duurzaamheid de toekomst is. Je kan wel wachten tot 2030, maar dan moet je een megaverbouwing gaan doen. Bij ons staan standaard vier containers: glas, papier, restafval en pmd.”
Hotellerie is vastgoedmarkt
Dolf: “De hotelmarkt is populair onder investeerders. We zien ook steeds vaker dat geldschieters hotelletje willen gaan spelen. Hoe kijken jullie daarnaar?”
Mandy heeft daarvan onlangs een voorbeeld meegemaakt: “Een belegger die een meerderheidsbelang heeft in een goedlopend vijfsterrenhotel, besliste mee over de verbouwing van een vleugel en de inrichting van de mock-up room. Daarbij werd de designkast van de interieurarchitect met een mooie ronding en een spiegel geschrapt en vervangen door een hoekige standaardkast. Ook de badkamertegels moesten goedkoper en functioneler. De beleving van de gast gaat er daarmee niet op vooruit.”
Bart: “Voor kleine hotels is het belangrijk dat vastgoed en exploitatie bij elkaar zitten. De afgelopen jaren zijn veel kleinere hotels overgenomen door vastgoedinvesteerders. Was de exploitatie met het vastgoed erin nog een solide verhaal, zonder vastgoed hebben ze niet genoeg vet op de botten om een slechte maand door te komen.”
Eigendom niet versnipperen
Michel: “Vijfentwintig jaar geleden waren hotels familiebedrijven. Nu heb je ook andere bedrijfsmodellen. Wij ontwikkelen bijvoorbeeld hotels waarbij particulieren een hotelkamer kopen en wij de exploitatie doen. Dat is een bewuste keuze. Er zijn ook vastgoedinvesteerders die business zien. Als een exploitant ervoor kiest om het vastgoed over te dragen, dan heeft die daar een reden voor. Hij wil graag cashen óf hij wil van de zorgen af. Maar dat heeft wel als consequentie dat je niet meer de macht hebt, ook al ben je nog voor de helft eigenaar. Zo’n belegger wil elk jaar het dividend eruit halen. Dat gaat niet als je een duur interieur erin zet. Ik beslis liever zelf wat voor kast ik neem en betaal netjes rente en aflossing aan de bank, die zich wel zijdelings met ons bemoeit, maar niet het hele jaar door. Voor ons betaalt dat zich terug, want het gaat over op de kinderen. Ik vind het eeuwig zonde om hoteleigendom te laten versnipperen.”
Bart: “Splitsing kan een goed idee zijn als je niet voldoende financiële draagkracht hebt, maar wel de motivatie. Het kan voor een hotelondernemer het verschil maken tussen wel of niet de exploitatie kunnen doen. Hotelondernemers hebben niet altijd de keuze om het vastgoed te behouden, als de bank het niet wil financieren.”
Michel: “Dat begrijp ik wel, maar ik vind het niet slim.”
Mandy: “Wij worden regelmatig gebeld door partijen die vragen of wij nog een pand te koop weten met 250 kamers in het centrum van Amsterdam. Of een pand wordt gesplitst, omdat een hotel een tweede merk gaat introduceren. Als het hotel over drie jaar goede aanbieding krijgt, dan wordt et andere deel verkocht.”
All inclusive service
Dolf: “Hoe zien jullie de hotellerie over 25 jaar?”
Mandy: “Ik denk dat in de toekomst de kamers kleiner worden, maar dat de voorzieningen meer all inclusive worden. Ik denk aan een gemeenschappelijke huiskamer, waar je lekker kan zitten en zelf de koelkast kan opentrekken en iets inschenken. Ik denk ook dat er betere koffie komt, niet op elke kamer, maar bij een keuken in gangzone of een barrista in de huiskamer.”
Michel: “Wij gaan in het Beach Hotel juist weer terug van koffie op de gang naar koffie op de kamer, onder druk van de reviews. In drie hotels hebben we een honesty bar. Dat is voor ons een goede oplossing voor als je niet constant personeel in de bar kunt hebben of als er veel horeca in de buurt is.”
Samenwerken heeft de toekomst
Michel: “Ik denk dat een papa- en mamahotel zeldzaam wordt. Voor een stel dat een hotel wil beginnen wordt de uitdaging steeds groter. Kleine boetiekhotelletjes zullen als pakketje worden verkocht, verwacht ik.”
Bart: “Ik denk dat er meer samenwerking komt tussen hotels. Voor kleinere hotels is het bijna niet haalbaar om op alle vakgebieden kennis te hebben. Met een groep hotels kun je de kosten delen om expertise in te huren. Op die manier bieden wij hotels bijvoorbeeld revenue management.”
Michel: “Wij hebben veel baat bij revenue management, maar er zijn ook hotels die dat niet kunnen betalen. Die hebben nog een tarief van voorseizoen, hoogseizoen en laagseizoen. Als het technisch mogelijk is om kennis over revenue management met elkaar te delen, dan kunnen verschillende hotels één persoon inhuren die dat voor hen doet.”
Bart: “Je kunt ook samenwerken op het gebied van inkoop, f&b of personeel. Sommige hotels hebben vooral in de weekenden mensen nodig, anderen ook door de week. Zo kun je personeel efficiënter inzetten.”
Michel: “Wij doen dat in het klein met onze eigen hotels. We hebben een holding waar al het personeel in zit. De holding werkt als een soort uitzendbureau naar onze bedrijven. Inkoop is ook zinvol geworden met onze tien hotels. Ik kan nu soms betere inkoopcondities uitonderhandelen dan professionele inkooporganisaties.”
V.l.n.r. Michel Kloeg, Bart Reins Bok, Mandy Zandee en Dolf Mulder
Even voorstellen
Michel Kloeg is samen met zijn vrouw en 3 kinderen eigenaar van 10 hotels in Zeeland onder de naam Kloeg Collection. Het familiebedrijf is 10 jaar geleden opgericht. Michel houdt zich bezig met operationele ontwikkeling, strategie en kennisoverdracht.
Bart Reints Bok is eigenaar van Charme Hotels sinds 2011. Charme Hotels bestaat uit 29 samenwerkende hotels die te vinden zijn op de website Charmehotels.eu. Daarnaast biedt Charme Hotels ondersteuning aan meerdere hotels op het gebied van management, inkoop en revenue management.
Mandy Zandee is projectmanager en sinds 5 jaar ook partner bij C&R Hospitality Services. C&R Hospitality Services verzorgt het projectmanagement bij de verbouw en renovatie van hotels, inclusief budgetbeheer, planning, overleg met partners en het regelen van vergunningen.
Dolf Mulder is eigenaar van Hotek Hospitality Group sinds 1998. Hotek Hospitality Group is leveracier van onder andere keycard systemen, hotel accessoires, sleutelbeheer en toegangscontrole oplossingen.
Dit rondetafelgesprek onder leiding van Dolf Mulder, oprichter en directeur van Hotek Hospitality Group, is verdeeld in twee delen. Lees deel 2 hier terug.
Fotografie: Silke Onink
Blijf je graag op de hoogte?
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in je mailbox? Schrijf je hier in voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
