Keulen en Aken zijn niet op één dag gebouwd, zo ook niet Van der Valk Hotel Delft A4. Hotelondernemer Rob van der Valk opent zijn hotel begin 2023, een proces dat in 2016 begon. Nu de opening steeds dichterbij komt, kijkt hij terug op een intensieve periode. De leermomenten, pijnpunten en de uiteindelijke euforie bespreekt hij in een rondetafelgesprek met architecten Helge Docters van Leeuwen en Robert Mulder.
Hij noemt het een vorm van zelfkastijding, het ontwikkelen en bouwen van een hotel. Maar gaandeweg het gesprek voelt Rob van der Valk (midden op de openingsfoto) de euforische gevoelens die horen bij het openen van het hotel, steeds dominanter worden. Een herkenbaar punt bij architecten Robert Mulder (links op de foto) en Helge Docters van Leeuwen. “Iedere hotelier gaat door een bepaald proces heen tijdens de bouw van het hotel. De laatste maanden voor de oplevering zijn de zwaarste, dan komen alle processen bij elkaar en komt de opening steeds dichterbij. Personeel wordt al aangenomen en er worden veel kosten gemaakt voordat de eerste hotelgasten binnen zijn. Veel stress”, ziet Helge Docters van Leeuwen. “Maar het moment dat de eerste gasten inchecken en het restaurant zich vult met gasten, zijn veel zorgen alweer vergeten”, verzekert Robert Mulder.
Rob Van der Valk heeft in zijn tijd bij Van der Valk Hotel Assen alles wat het hotel behelst verbouwd, maar een volledig nieuw hotel bouwen is een andere tak van sport. Over een aantal maanden opent het hagelnieuwe hotel met 142 kamers, een à la carte restaurant met terras aan het water, ruime faciliteiten voor congressen en evenementen en 360 parkeerplaatsen. Van de eerste tekening en de eerste heipaal tot de routing in de keuken en het laatste spotje in de hal; alles is langs zijn ogen en door zijn vingers gegaan.
Geef je als opdrachtgever de architect carte blanche? Welke kaders heeft een interieurontwerper nodig? Hoe ‘manage’ je als hotelier het gehele bouwproces? Wat zijn de valkuilen en vooral: wat zijn de leermomenten? Hotelier Rob van der Valk (RvdV) en architecten Robert Mulder (RM) - oprichter en eigenaar van Mulderblauw Architecten - en Helge Docters van Leeuwen (HdvL) - oprichter en mede-eigenaar van HD+VK - bespreken het hele proces op de redactie van Hospitality Management.
De bouw
RvdV: “We zijn in zee gegaan met architectenbureau Wiegerinck. Zij zijn verantwoordelijk voor de bouw van het pand. Ik kende deze partij omdat ze het Van der Valk Hotel in Lent hebben ontwikkeld. Ik had vrij direct een goede klik met de algemeen directeur. Het traject met de interieurontwerper ging een stuk moeizamer en uiteindelijk hebben we ervoor gekozen om het interieur zelf te ontwerpen. Waar wij als opdrachtgever de architect van het pand de ruimte konden geven, merkten we dat in het ontwerpen van het interieur vaak ervaringsgedreven is. Want alles wordt functioneel bekeken. De koelcellen moeten minimaal acht vierkante meter zijn en de gang niet 1.60 meter breed maar juist 1.70 meter breed zodat gasten comfortabel met twee koffers door de gangen kunnen lopen. We merkten snel dat als we teveel ruimte gaven aan de interieurontwerper, dat het ontwerp heel ver van onze ideeën af kwam te staan en als je juist gaat ‘micro-managen’ de potentiële partij afhaakt.”
HdvL: “Dat herken ik. Met name in de hotellerie is de functionele briefing op microniveau super belangrijk. Dat vinden wij ook. Wij doen vaak het creatieve en het functionele traject aan het begin tegelijkertijd. Zodat de gang juist 1.70 meter breed is en niet 1.60 en de gasten met twee koffers door de gang kunnen lopen. Wat we vaak merken bij hoteliers is dat zolang het functionele aspect nog niet is ‘afgetikt’, het creatieve niet goed bekeken kan worden.”
RvdV: “Ik ben ervan overtuigd dat als we het functionele aspect eerder dan het creatieve hadden ‘afgetikt’, we een heel ander ontwerptraject zouden hebben gehad. Het zou veel minder stress, zorgen en faalkosten hebben opgeleverd. Omdat je dan beter weet welke kant je op moet ‘engineeren’. Ik denk dat - vanuit de opdrachtnemer gezien - je een hotelier de vragen zo moet stellen dat hij snapt waar jij het als architect over hebt. Je moet niet vragen: hoe hoog moet de gang zijn, maar: wil je dat jouw gasten zich groot of klein voelen? Als het antwoord is dat de gasten zich geborgen moeten voelen, dan weten jullie als architecten dat de gang niet 4.50 meter hoog moeten worden, maar bijvoorbeeld 3.70 meter.”
RM: “In zekere zin verrast het mij omdat wij als architecten bij de grotere ‘brands’ gewend zijn om met ‘brand standards’ te werken. Het is onze rol om op ieder detailniveau van het ontwerp de essentie goed over te kunnen brengen zodat jij als opdrachtgever gerustgesteld bent op die functionaliteit. Als jij vertelt dat die gang 1,70 meter breed moet zijn, geeft dat mij geen enkele vorm van belemmering. Wanneer jij als opdrachtgever niet het gevoel hebt dat dit geborgd is, wordt het een heel onzeker proces. Het is aan ons architecten om aan de eisen en functionaliteiten van het hotel te voldoen. En daarbovenop ook nog de opdrachtgever verrassen.”
HdvL: “Ik vind dat ook de definitie van een ontwerper. De creativiteit is belangrijk, absoluut. Een ontwerper heeft kaders nodig. Want die kaders gebruikt hij juist voor zijn creativiteit. Als door de opdrachtgever een kader wordt geschetst, moet je die als architect meteen omarmen. Het is daarbij wel ontzettend fijn dat je die kader redelijk bijtijds krijgt van de opdrachtgever.”
RM: “Bij de grote hotelketens geeft het ‘brand book’ duidelijkheid over de invulling, maar wij ontwikkelen ook boutique hotels voor hoteliers die dat nog nooit gedaan hebben. Daar begin je met het definiëren van de kaders. Het is de rol van de architect om de hotelier mee te nemen met de flow. Waar komt de gast binnen? Waar is de back of house? Hoe en waar wordt het hotel bevoorraad? Niet iedere opdrachtgever heeft daar direct antwoorden op, maar het is wel van belang dat die vragen beantwoord worden voordat er aan de ‘mooie plaatjes’ kan worden gedacht.”
HdvL: “Wij (Mulderblauw architecten en HD+VK, red.) hebben samen in het verleden een Holiday Inn Express ontworpen. Zij hebben een enorm ‘hard branded’ boek. Het boek wat zij ontwikkeld hebben is goed omdat alle kaders uitstekend gedefinieerd zijn op een visuele manier. Qua functionaliteit zit het goed in elkaar. Van macro naar micro.”
“Het traditionele architecten proces - dat wij ook hanteren - loopt van schetsontwerp naar voorlopig ontwerp tot definitief ontwerp. Ik vind het de taak van de architecten en de ontwerpers om de opdrachtgever daarin mee te nemen. In het schetsontwerp wordt het vlekkenplan (een schematisch overzicht van hoe de afdelingen, teams en projecten ten opzichte van elkaar zijn gehuisvest, red.) gevangen en wil je als ontwerper ook de conceptuele gedachtes vangen, maar je bent nog niet met stoffen en stoelen bezig. Bij het voorlopig ontwerp, de volgende stap, moet je aangeven dat het vlekkenplan bevroren is en dat er naar de volgende fase gekeken kan worden. Het is ook onze taak om tijdig aan te geven aan de opdrachtgever dat de plattegrond definitief is, anders kunnen we niet verder.”
RM: “Wat wij zien groeien, en wat ook vroeg in het proces steeds belangrijker wordt, is het aspect storytelling. Daar hebben we binnen Mulderblauw een aparte afdeling voor. Die afdeling ontwikkelt het verhaal van het hotel. De centrale vraag daarbij is: wat wil jij als hotelier dat jouw gast ervaart? Dat document wordt goedgekeurd door de opdrachtgever en is tegelijkertijd ook de briefing voor onze interieurontwerper die daarna in het proces kan komen. Op die manier kun je als architectenbureau, maar ook als hotelier, telkens teruggrijpen op de richting die is geformuleerd omtrent de storytelling en is het een houvast tijdens het proces.”
RvdV: Wat mij triggert als hotelier – en ik doe dat onbewust want ik weet het helemaal niet -, is telkens de vraag stellen: wat kost het om jullie in te huren? Vooral in deze tijd ben je als hotelier heel erg gefocust op de kosten.”
RM: “Dat is natuurlijk een goed punt. Als wij de storytelling en het proces goed begeleiden, dan ga jij dat als hotelondernemer merken in de exploitatie. We kennen allemaal een hotel waar we met veel liefde en plezier weer terugkeren omdat alles daar klopt. Dat zijn vaak de hotels waar de processen die we hebben besproken, uitermate goed zijn uitgevoerd. Het is moeilijk meetbaar, maar de vraag is wat de extra kosten zijn van het goed ontwikkelen van een ijzersterke storytelling tegenover wat het oplevert op de lange termijn. Ik denk dat het loont.”
Valkuilen
In de periode 2009 tot halverwege 2020 runde Rob Van der Valk het Van der Valk Hotel Assen samen met zijn vrouw. In elf jaar tijd werden bijna alle afdelingen van het hotel verbouwd, maar het ontwikkelen van een compleet nieuw hotel is in bijna niets vergelijkbaar met het verbouwen een bestaand hotel.
RvdV: “Je bent hotelier omdat je het prachtig vindt om met mensen te werken. Ik heb een hekel aan alles wat met vergunningen heeft te maken. Ik vind het complex. Ik geloof in de kracht om het te standaardiseren, maar je gaat in het proces barrières zien die er uiteindelijke helemaal niet blijken te zijn. Je komt er achter dat het normaal is in ieder bouwproces. Daarbij vind ik contract- en prijsvorming een lastige omdat ik in de basis bezig wil zijn met de mensen het naar de zin te maken. Bij contractvorming ga je regelen wat je doet als je er als partijen niet meer uitkomt. Dat betekent dat je een situatie moet gaan schetsen waarin je in onmin raakt. Het is noodzakelijk, je moet er alleen voor waken dat je niet vanuit een bepaald wantrouwen gaat handelen. Want dat is best gevaarlijk.”
Het Van der Valk-DNA
In tegenstelling tot de ‘hard branded’ internationale hotelketens is ieder Van der Valk hotel uniek. Een groot voordeel, voorzien de architecten. Juist omdat iedere ‘Valk’ vanaf het nulpunt tot de toekan betrokken is bij het hele bouwproces en relatief vrij is in de te maken keuzes. In Nederland staan 75 Van der Valk-hotels, maar er is er geen een hetzelfde.
RM: “Iedere Van der Valk-hotelier krijgt een bijzondere band met het hotel dat hij of zij ontwikkelt, omdat het eigen keuzes zijn. En het maakt dat ieder Van der Valk-hotel een eigen karakter heeft. Als Van der Valk er in het verleden voor zou hebben gekozen om ieder hotel te standaardiseren, vraag ik mij af of het zo sterk zou staan als het nu doet. De verbondenheid van de hotelier en gedifferentieerde aanbod is een ijzersterke formule. Het zorgt denk ik, per saldo, voor een hoger rendement.”
HdvL: “Helemaal in deze tijd, waar hotelgasten opzoek zijn naar een eigen verhaal. De Amerikanen bedachten decennia geleden dat hotels gestandaardiseerd moesten worden om herkenbaarheid en standaardkwaliteit te kunnen leveren over de hele wereld. Je ziet nu de wens van de hotelgast veranderen en daar heeft Van der Valk – misschien onbewust – een mooi product voor.”
RvdV: “Mijn ouders runde vroeger restaurant Plaswijck met ongeveer 1000 zitplaatsen, waarvan 250 op het terras. Daar stonden op zondag de mensen drie kwartier in de rij om te kunnen dineren. Mijn broer zit in Van der Valk Hotel Ridderkerk, wat aan de andere kant van het spectrum zit. De mensen die graag in Plaswijck kwamen vonden Ridderkerk vreselijk en de mensen die graag in Ridderkerk kwamen vonden Plaswijck verschrikkelijk. En allebei draaide ze als een trein. Als je naar de efficiëntie kijkt, is het misschien niet ideaal, want er zit veel ‘leergeld’ in. Maar iedereen die een Van der Valk hotel exploiteert ziet het hotel als zijn of haar thuis. Omdat over iedere schroef is nagedacht.”
Dat is in Delft niet anders. Rob van der Valk sluit begin volgend jaar de periode van het bouwen van het hotel af en wordt ‘weer’ hotelier. Er komt dan aan zeven jaar ontwikkelen en bouwen een einde. Wanneer de toekan over de A4 tuurt en de hotelgasten hun zakelijke meeting bijwonen, een welverdiende lunch nuttigen of inchecken voor een rustige nacht zullen ze de bloed zweet en tranen van hun gastheer meer dan waarderen.
Tips van de geïnterviewde
Rob van der Valk: “Alle dooddoeners en ‘oneliners’ die horen bij het bouwen van een nieuwe hotel, zijn waar. Als het makkelijk was, deed iedereen het wel. Als je het wil, moet je je beseffen dat het een lange weg is. Het kost veel tijd, energie en denkvermogen. Je moet het echt willen en bereid zijn door te gaan als je het niet meer ziet zitten. Zolang je dat voor elkaar krijgt, kun je iedere hobbel overwinnen.”
Helge Docters van Leeuwen: “Het inzetten van 3D-tools is voor een hotelier een uitstekende manier om beter inzicht te krijgen in hoe het hotel en de verbouwing eruit komt te zien. Als je als hotelier een partij in de hand neemt om het hotel te (ver)bouwen is het aan te raden om met die technologie aan de slag te gaan. Het is verstandig om voordat het (ver)bouwproces begint, goed helder te hebben wat de storytelling van het hotel wordt. Dat heeft nog vrijwel niets met het functionele aspect te maken, maar je storytelling moet ondersteund worden door functionele middelen.”
Robert Mulder: “Het is van belang om het functionele aspect van het hotel op orde te hebben. Mocht je als hotelier dat niet weten, is het verstandig om die kennis bij andere partijen te zoeken. Het verhaal – je storytelling – moet je vastleggen. Denk goed na over waar je in de markt wilt zitten en welke gasten je wilt ontvangen en nog belangrijker: hoe jij als hotelier wil hoe jouw gasten jouw hotel ervaren. Op het moment dat je die twee zaken – storytelling en functionele aspecten - aan de muur hebt hangen, dan wordt het proces daarna een stuk overzichtelijker dan wanneer je onderweg probeert te ontdekken wat dat is.”
Rob van der Valk
Rob van der Valk verhuisde op 23-jarige leeftijd in 2009 van Rotterdam naar Assen om daar, samen met zijn vrouw, het Van der Valk-hotel te runnen. Sinds 2016 houdt hij zich meer dan bezig met de ontwikkeling en de opening van het Van der Valk Hotel Delft A4, dat begin 2023 de deuren opent. Het hotel telt 142 kamers, een à la carte restaurant met terras aan het water, ruime faciliteiten voor congressen en evenementen en 360 parkeerplaatsen.
Helge Docters van Leeuwen
Helge Docters van Leeuwen is mede-eigenaar van HD+VK, een interieurontwerp bureau met de specialisatie op het gebied van hospitality, dat hij samen met zijn partner Vahid Kiumarsi leidt. Voorheen heette het bedrijf HDVL DESIGNMAKERS. Hij ontwierp samen met zijn team tientallen hotels in binnen- en buitenland, van hostelniveau tot vijfsterrenniveau. Vanuit een hospitality gedachtegoed ontwikkelt het bedrijf ook vakantieparken en kantoren. HD+VK is in Nederland onder andere verantwoordelijk voor de ontwerpen van The Den in Den Bosch, The Slaak Rotterdam en Hotel Nassau Breda.
Robert Mulder
Robert Mulder is oprichter en eigenaar van Mulderblauw architecten. Van oudsher een ‘gewoon’ architectenbureau, dat in de loop der tijd een specialisatie ontwikkelde op het gebied van hospitality. Robert Mulder ontwikkelde samen met zijn team onder andere het QO Hotel in Amsterdam, dat nu onder de vlag van Ruby opereert. Samen met zijn team ontwikkelt Mulder het hele spectrum binnen de hotellerie. Van gebouw en interieur tot storytelling en branding. Mulderblauw heeft een trackrecord van tientallen hotels in binnen- en buitenland.
