Het thema duurzaamheid blijft zich voort ontwikkelen binnen het vastgoed. In dat kader bespraken wij in juli 2021 de energielabel C verplichting voor kantoorpanden en welke invloed deze verplichting zou kunnen hebben op hotels. In mei 2022 schreven wij over de energiebesparingsplicht en de mogelijke consequenties daarvan op bedrijven zoals hotels.
Inmiddels sluit ook de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) aan bij de recente ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid. In Nederland is het merendeel van de (commerciële) huurovereenkomsten gebaseerd op het model van de ROZ inclusief de standaard algemene bepalingen die daarop van toepassing zijn. Het ROZ model van de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (waaronder hotels worden begrepen) uit 2012 refereerde slechts in een beperkt artikel aan duurzaamheid. Dat artikel droeg partijen enkel op om ‘elkaar te steunen’ in het behalen van gezamenlijke duurzaamheidsdoelstellingen. De ROZ heeft op 23 januari 2023 een nieuw model van de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW gepubliceerd. In dit ROZ-model, dat wordt aangeduid als ‘2022’, heeft duurzaamheid in artikel 15 een veel prominentere aanwezigheid gekregen. In deze bijdrage zullen wij dit artikel en de implicaties daarvan bespreken.
Het duurzaamheidsartikel in het nieuwe ROZ-model
In aanvulling op de algemene verplichting elkaar te ondersteunen in het behalen van duurzaamheidsdoelstellingen staat in artikel 15.1 van het model dat partijen in ieder geval de duurzaamheidsmaatregelen zullen treffen die zij bij het aangaan van de huurovereenkomst opnemen in een bijlage bij de huurovereenkomst. In dat kader heeft de ROZ ter inspiratie een zogenaamde duurzaamheidsmatrix opgesteld met eventuele afspraken die partijen overeen zouden kunnen komen.
In artikel 15 van het model speelt voornamelijk de energiebesparingsplicht een grote rol. Artikel 15.2 van het model bepaalt dat partijen onderkennen dat energiebesparende maatregelen die objectief bezien binnen vijf jaar kunnen worden terugverdiend, moeten worden genomen op grond van het Activiteitenbesluit. Zoals in ons vorige artikel besproken zal het in de praktijk niet altijd duidelijk zijn of de verhuurder of de huurder verantwoordelijk is voor de uitvoering van de energiebesparingsplicht en de rapportage daarvan aan de autoriteiten. Dat is namelijk afhankelijk van de feitelijke omstandigheden en kan dus per geval verschillen. Om daar op voor te sorteren en te voorkomen dat partijen overgelaten zijn aan de beoordeling van de autoriteiten heeft de ROZ onder meer de volgende afspraken opgenomen. Op basis van artikel 15.3 van het model worden de energiebesparende maatregelen door en voor rekening van de huurder uitgevoerd, tenzij het maatregelen betreft die moeten worden genomen aan het casco (of casco-plus) van het gehuurde. Dat is mede gezien het overwegend verhuurdersvriendelijke karakter van de ROZ-modellen en de standaard onderhoudsverdeling niet heel verrassend. Desondanks kunnen partijen een verdeling overeenkomen die hiervan afwijkt. Artikel 15.6 bepaalt dat als de verhuurder energiebesparende maatregelen wil uitvoeren, de huurder hier medewerking aan zal verlenen, ook als dat invloed heeft op de servicekosten.
Artikel 15.7 van het ROZ-model bepaalt verder dat de energiebesparende maatregelen die de huurder heeft uitgevoerd aan het einde van de huur niet door de huurder worden verwijderd of ongedaan gemaakt, tenzij de verhuurder anders aangeeft. Als de voorzieningen korter dan vijf jaar geleden zijn aangebracht, en dus nog niet geheel zijn terugverdiend, treden partijen in overleg over een redelijke vergoeding.
De rapportageverplichting
Heldere afspraken over de verantwoordelijkheid voor de rapportageverplichting in het kader van de energiebesparingsplicht zijn belangrijk. Op basis van artikel 15.8 van het ROZ-model moet de huurder voor eigen rekening en risico voldoen aan de rapportageverplichting. Dat houdt in dat de huurder eens per vier jaar aan het bevoegd gezag moet rapporteren over de getroffen maatregelen, een verplichting die volgens het Activiteitenbesluit op de ‘drijver’ van de ‘inrichting’ rust. Los van de vraag of dit erop duidt dat de huurder hiermee ook daadwerkelijk als de drijver van de inrichting wordt aangemerkt (dat is immers afhankelijk van de feitelijke situatie) komt de verantwoordelijkheid om te rapporteren op grond van de huurovereenkomst bij de huurder te liggen. Dat schept duidelijkheid en voorkomt onzekerheid in het geval van een beoordeling door de overheid. In dit kader moet de verhuurder volgens artikel 15.8 op eerste verzoek van de huurder alle informatie met betrekking tot de door hem uitgevoerde maatregelen aan de huurder verstrekken.
Tot slot
Het is te verwachten dat er in de toekomst aanvullende duurzaamheidsmaatregelen gaan gelden uit hoofde van andere wet- en regelgeving. Met het oog op de beoogde halvering van de CO2-uitstoot in 2030 ligt het bijvoorbeeld in de lijn der verwachting dat de energiebesparingsplicht op termijn wordt aangescherpt en de energielabel C verplichting (die nu alleen op kantoorruimte van toepassing is) ook voor overige bedrijfsruimte zal gelden. Artikel 15 van het nieuwe ROZ model sorteert daar op voor in lid 9. Daarin wordt bepaald dat dit artikel van overeenkomstige toepassing is op eventuele duurzaamheidsmaatregelen die uit hoofde van andere wet- en regelgeving moeten worden getroffen aan het gehuurde. Ook met het oog daarop is het implementeren van duurzaamheidsafspraken in de huurovereenkomst, zij het conform het ROZ-model of met de nodige huurdersvriendelijke aanpassingen, ook voor hoteliers een verstandige zet.
Auteurs: Loes ter Meer en Paula Schilperoort, advocaten in het Hospitality Team van Kennedy Van der Laan. Het team van Kennedy van der Laan schrijft met regelmaat artikelen voor Hospitality Management op het gebied van Hotel & Recht. Alle artikelen hebben we in dit dossier gebonden.
Blijf op de hoogte!
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in je mailbox? Schrijf je hier in voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
