Dit is het vierde artikel in de reeks ‘Erfgoed: Onbetaalbare charme of nieuw verdienmodel?’ Eerder verschenen artikelen over religieus, militair en industrieel erfgoed.
Nederland heeft een bijzondere relatie met water. Ons land ligt grotendeels onder zeespiegelniveau. Droge voeten houden is dan ook sinds jaar en dag een collectieve missie. Die begon ooit bij de ‘ingelanden’ ofwel landeigenaren binnen waterschappen; veelal boeren die gezamenlijk dijken en sluizen lieten bouwen om hun gewassen op het land te beschermen tegen het wassende water. Watererfgoed is letterlijk een buitencategorie van industrieel erfgoed.
Over water worden van oudsher goederen, mensen en ideeën vervoerd. Ook is het water veranderlijk. Kusten en rivierlopen zijn door de eeuwen steeds weer van plek veranderd. Hierdoor ligt een belangrijk deel van ons cultureel erfgoed onder water of in oude waterlopen. In zout of zoet water kan het gaan van een Unesco beschermde droogmakerij als de Beemster en de molens van Kinderdijk tot aan scheepswrakken aan toe.
Omgaan met overheden
Onderhoudsintensieve erfgoedobjecten worden steeds vaker aangeboden voor transitie naar iconische visitekaartjes. Ga je met watererfgoed aan de slag, dan krijg je te maken met de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed, Rijkswaterstaat, provincie, gemeente en waterschap/hoogheemraadschap. Via het Deltaprogramma regelt de Rijksoverheid niet alleen de bescherming van Nederland tegen overstromingen en watersnoodrampen, maar ook de voorziening van voldoende zoetwater, een klimaatbestendige inrichting van het land en natuurlijk de bescherming van onze cultuurhistorie.
In sommige watermonumenten is het lastig slapen. Denk aan dijken, kanalen, rivieren, sluizen en stuwen. Om van verhoefslagpalen maar niet te spreken. Andere ‘waterstrijders’ zijn best voor een bed te vangen. Molens, stoomgemalen en zelfs hele waterlinies zijn beschikbaar voor een bijzondere overnachting. Speciale vermelding verdienen het Vuurtorenhotel in Harlingen, de Seinpoststelling van IJmuiden (die ervoor zorgde dat schepen veilig heenkomen konden vinden naar de haven en sluizen van IJmuiden) en voormalig slibvijzelgemaal Vondice in Amsterdam. Verder zijn er in Nederland veel kleinschalige erfgoed waterlodges, die echter in het niet vallen bij het grootschalige slapen in 254 kamers op de SS Rotterdam, het vlaggenschip van de Holland Amerika Lijn dat in 1958 door Koningin Juliana werd gedoopt en jarenlang met bestemming New York de wereldzeeën heeft bevaren.
Watertorens
Watertorens zijn helemaal ontdekt als unieke slaapplaats. In Amsterdam, Dordrecht, Gouda, Groningen, Lutte, Middelburg, Nes, Schoonhoven, Vlissingen en Zwolle kun je er al overnachten in doorgaans één of twee kamers en in bijvoorbeeld Assen en Coevorden worden ze momenteel herontwikkeld. In Bergen op Zoom is er één die op en van de markt gaat. Herontwikkeling is dan ook geen sinecure, aldus herontwikkelingsarchitect Daan Briedé: “Het begint met objectiveren. Soms wordt er te veel geklust en voorbij gegaan aan zaken die bouwtechnisch interessant zijn. Bij een rijksmonument zit het verhaal zowel in de functie als de stijlkenmerken. Een watertoren is een imposant gebouw dat inmiddels veel meer vertelt dan de oorspronkelijke functie van schoon drinkwater in ieder huis als revolutie in de volksgezondheid. Drie zaken zijn van belang. Denk ten eerste aan de lange termijn. Als je elke dag omhoog moet, is een lift maken wel zo handig, want 40 meter klimmen is best heel veel. Ten tweede moet je zorgen voor daglicht en bedenken hoe je de omgeving erbij betrekt, want buiten hoort erbij. Regel ten derde de installaties heel goed, want watertorens hebben een enorm groot geveloppervlak dat niet verblijfsgericht is. De onderhoudskosten zijn extra hoog, want bijvoorbeeld monumentale kozijnen moet je vaak schilderen en krijg je niet onderhoudsvrij. De isolatiewaarde kun je weliswaar behoorlijk opwerken maar luchtdichtheid haal je niet, dus je houdt stook- en koelkosten. Ook is de bereikbaarheid voor glasbewassing van belang.”
Lastig lucratief te krijgen
“Denk goed na of je de toren volledig of een stukje wilt gebruiken. Mensen die een watertoren kopen, hebben altijd al iets geks willen doen, raken gegrepen en zien kansen. Het is lastig lucratief te krijgen. Je probeert met weinig geld aan te kopen en zoekt ruimte om de kavel te ontwikkelen. Sommigen proberen de toren door te verkopen, want deze karakteristieke identiteitsdrager is tegelijkertijd de risicofactor voor woningbouw. Je hebt mensen die dromen en durven versus mensen die rekenen en een te groot risico zien en afhaken. Als het goed is, komen dromen en rekenen samen.”
De meest geslaagde tot hotel herontwikkelde watertoren is zonder twijfel die van all time favourite Villa Augustus met 45 kamers aan het Wantij in Dordrecht, wiens concept geldt als een lichtend voorbeeld voor vele hotel- en horecabedrijven.
Net als bij reguliere hotelexploitatie wordt ook in water erfgoed gezocht naar opschaling. Hierna volgen twee unieke voorbeelden. SWEETS hotel in Amsterdam weet 28 individuele locaties aaneen te rijgen tot één hotel en Faralda Kraanhotel Amsterdam benut de kracht van de herhaling in Rotterdam.
SWEETS hotel: Synergie tussen hotelkamers onderling én hun omgeving
Na het betreden van het brugwachtershuisje voelt jouw lokale gracht als forever yours. SWEETS hotel bestaat uit 28 iconische brugwachtershuisjes die zijn getransformeerd tot losse tweepersoonssuites op de Amsterdamse grachten. Prijzen starten vanaf €126 per nacht. Inspirerende locaties met een compleet ander perspectief. Volledig gefocust op het water, met vergezichten en buurtbeleving. Voor toeristen én locals. Het is heerlijk grasduinen in de hoofdstad.
Voor oprichters Susanne Oxenaar en Otto Nan, is SWEETS hotel “één grote architectonische les over materialen en buurten. De tot op heden 23 getransformeerde huisjes bestrijken een gebruiksperiode van 1672 tot nog maar 18 jaar geleden. Voorkeuren voor stijlen en materialen veranderden door de jaren heen. Het huisje op het Westerdok is van aluminium en de Rietveld locatie bij de Hortus is van staal en beton.”
“We zijn nu twee jaar open. De planvorming duurde zeven jaar en we zijn er drie keer mee in de gemeenteraad geweest. Onder de huisjes moest de brug met de (soms met de NS gedeelde) machinerie voor onderhoud ontrafeld worden. Meevaller is dat toentertijd minder courante locaties als IJdoornlaan en De Omval met het verstrijken van de tijd heel populair zijn geworden. Samen met Igor Sancisi van Grayfield en Marthijn Pool van Space&Matter dienden we destijds ons plan in bij de gemeente. Amsterdam zocht toen nog vóór de tijd van AirBnB naar invulling voor hergebruik van deze huisjes door de hele stad. Ons uitgangspunt was om wakker te worden waar je wilt zijn, de local flavour te kunnen proeven en de stad van een ander perspectief te kunnen zien, bijvoorbeeld door te logeren in je eigen buurt.”
“We deden voor elk huisje tailormade vooronderzoek naar de mentaliteit van de buurt. Hierna organiseerden we een design picknick om de potentie van het specifieke huis vrij te maken. Daarna ontwikkelden we het concept. Het was veel passen en meten in de meestal kleine voormalige werkruimtes van de brugwachters. Niet alleen de plaatsing van het bed, maar de hele indeling was telkens een uitdaging. Vooral de gordijnen vroegen om creatieve oplossingen vanwege het grote aantal enorme, vreemd gevormde, soms zelfs schuine ramen. Al die buurten hebben we extra goed leren kennen dankzij wijkinformanten. En er is natuurlijk geen badkamer hetzelfde. Sommige huisjes zijn monumentaal en vergden extra zorg. Tijdens de architectuurles waren ook de installaties een uitdaging, zoals voldoende electra, verwarming en boilerplaatsing. We hadden ook een publiek google adres nodig want de gemeente gebruikte zijn eigen adressering. Verder was de ontvlechting met de brugfunctie, met in het bijzonder de veiligheid, een aandachtspunt. Housekeeping gebeurt nu met een elektrische bakfiets vanuit twee centrale stations. Inchecken doe je met je eigen telefoon, waarbij we 24/7 assistentie bieden. Ontbijt bestel je van te voren bij de boeking.”
Gemeente
Projectmanager bij de gemeente Amsterdam Joost Diepersloot gaat in op de bijzondere hotelontwikkeling in zijn stad. “De kracht van het SWEETS concept is dat de hotelsuites als een soort snoepjes zijn verdeeld over de stad in 28 brug- en sluiswachtershuisjes. Ze liggen langs drie vaarroutes en solitair. Hun oorspronkelijke functie ging verloren door centrale afstandsbediening. Soms waren ze al leeg en was er lokale afstandsbediening of werd een fiets/scooter gebruikt. Ze bieden logies en evenementen voor Amsterdammers en buitenlui. De suites hebben een sterk verbindend karakter. Ze maken het erfgoed levend, relateren cultuurhistorie met water en leggen een relatie met de plek, de buurt en verder.”
“Het uitwerken van de hotelbestemming duurde vijf jaar en vond plaats tussen 2012 en 2017. Allereerst speelden zaken als veiligheid, functiescheiding, ruimte en inpassing, nutsvoorzieningen en riool. Er was een second opinion nodig op de veiligheid want negen huisjes lagen binnen slagbomen, waardoor de deur of slagboom verplaatst moesten worden, of er een veilige wachtruimte buiten bij de deur moest zijn. Hierna volgde haalbaarheidsonderzoek met groen licht omdat het een combinatie van ‘goede’ en ‘minder goede’ locaties betreft. Hierna is de marktconforme huurwaarde bepaald op basis van een residuele taxatie. Vervolgens zijn uitgangspunten gekozen als dat de gemeente geen investeringen doet en dus geen risico draagt, behalve in casco en nuts. Voor instandhouding van het casco is minimaal een kostendekkende huur nodig. De huurovereenkomst is in 2017 gesloten voor 20 jaar. De overdracht van de huisjes verloopt gefaseerd. De actuele status is 23, dus er zijn er nog vijf te gaan. En dan last but not least de juridisch planologische basis.”
“De gemeentelijke wet- en regelgeving was op zoek naar de verbindende kracht. De bestemming ‘hotel/logies’ is toegevoegd aan de juridisch planologische bestemming ‘verkeer’. Dit betekent dat er ook een officieel adres is gemaakt. In de vereiste ruimtelijke onderbouwing is conform de eis van het nieuwe hotelbeleid beschreven wat de toegevoegde waarde voor de buurt en het onderscheidende vermogen is, want er zijn al zo veel hotels in Amsterdam. Plantoetsing is gedaan met de hotelladder. Aan de kwaliteitsimpuls voor de omgeving en de waardevolle toevoeging ten opzichte van bestaande functies is voldaan. Het gebruik van voorzieningen in de buurt wordt gestimuleerd en buurtbewoners en andere gebruikers hebben er profijt van. Er is sprake van functiemenging en het concept werkt inclusief voor de buurt. Er is openstelling voor het publiek bij bestaande en nieuwe evenementen (artist in residence, workshops, pop-ups). Verder staat de geschiedenis van de brugwachters(huisjes) en architectuur centraal. Ook is er contact met buurtregisseurs over mogelijkheden.”
“Ook is er geen risico op onevenredige inbreuk op het woon- en leefklimaat. En er is sprake van een hoogwaardige bedrijfsfilosofie rondom duurzaamheid en maatschappelijk verantwoord ondernemen. Het track record in ondernemerschap is van belang: de hotelexploitant van Lloyd Hotel & Culturele Ambassade en Hotel The Exchange bundelt de krachten met architect Space&Matter van de Ceuvel, een zelfvoorzienende sociaal-culturele broedplaats. Vandaar ook het instemmende advies van de regionale commissie hoteltoets. SWEETS is veel meer dan alleen een hotelkamer en voegt waarde toe voor de stad, de buurt en bewoners. Actuele voorbeelden zijn de Kunstverein in huis Hortusbrug en het EK voetbal in de aangeklede Amstelschut, Theophile de Bock, Wiegbrug en Meeuwenplein.”
Het Faralda Kraanhotel in Amsterdam/Rotterdam: de geboorte van een identieke tweeling
Eigenaar/exploitant en vastgoedontwikkelaar Edwin Kornmann Rudi (58) (zie foto onderaan het artikel) gaat in Rotterdam op herhaling met zijn Faralda Kraanhotel. In wederom een monumentale havenkraan van scheepswerf Damen Naval Shipyard realiseert hij daar net als in Amsterdam drie super-de-luxe suites. Als erfgoedliefhebber ervaar je voor € 800-1200 per nacht eclectische romantiek en inspiratie in de top van kraan waar ook internationale corporate en music events met wereldberoemde dj’s worden georganiseerd.
Hoe kwam de kraan in Amsterdam op je pad?
“Ik ben altijd al liefhebber van beeldbepalende monumentale gebouwen geweest. Dus ook industrieel erfgoed. In mijn jeugd ging het me aan het hart hoe de etalages in Leeuwarden kapot werden gemaakt met nieuwbouwplinten. Glas in lood, hout-, metsel- en voegwerk verdwenen vooral in de jaren zeventig door kortzichtige types die geen oog hadden voor de schoonheid van de stad.”
“Ik zag begin 2011 de kraan van 300 kilo staal staan die op het punt stond gesloopt te worden en ik kwam met een rigoureus plan. Zonder één cent subsidie ben ik met open vizier een omvangrijke restauratie begonnen. Na de dure herontwikkeling moesten er opbrengsten komen uit hotelsuites, corporate en music events. In april 2014 gingen we al open en werden wij aanvankelijk gedoogd. Pas tien jaar later op 13 december 2019 waren de exploitatievergunningen geregeld.”
“Ondanks eerdere toezeggingen krijgen wij niet de toestemming om 24 uur te exploiteren. Onze internationale livestream sessies en maatschappelijke activiteiten worden nu beperkt. Voor de andere sessies in de kraan maakt het niet veel uit. Vijf uur ‘s ochtends is voor normale events meer dan voldoende. Zo was parkeren ook een uitdaging. Gasten konden na een regenbui niets eens de kraan met drogen voeten bereiken. Pas na zes jaar procederen en bekeuringen kregen wij eindelijk ons gelijk. Zo zijn wij op tal van vlakken tegengewerkt en werd het gevecht met politie en gemeente uiteindelijk een strijd die meer tijd en energie heeft gekost dan welk traject van ontwikkeling ook. Men denkt dat ik vanwege de hoge prijzen schathemelrijk ben, maar in realiteit moeten de stichtingskosten van € 4,5 miljoen gewoon worden terugverdiend.”
“We hadden veel tegenslagen. Het realiseren van drie luxe suites in de top van de hoogste monumentale torenkraan was niet alledaags. Zeven verschillende constructiebedrijven, elk met een eigen discipline werden vaak wekelijks geconfronteerd met constructie-uitdagingen waar oplossingen voor moesten worden gezocht. Halverwege werd het team geconfronteerd met een 500 pond bom die er kennelijk al vanaf de tweede wereldoorlog lag. Er moest een nieuwe kade worden aangelegd en de kraan moest uiteraard voldoen aan alle wet- en regelgeving. Financieel was de ontwikkeling vanzelfsprekend ook een uitdaging.”
Hoe heb je de financiering in Amsterdam geregeld?
“Met een rentedragende lening van het Nationaal Restauratiefonds werd 75% van 75% van het vastgoed afgedekt. Dat zal ongeveer 2 miljoen euro zijn geweest. De overige 2 miljoen euro voor vastgoed en herontwikkeling is gefinancierd door enerzijds eigen inbreng en anderzijds door stakeholders te betrekken met goederen of diensten om niet. De kraan genereert enorm veel internationale media-aandacht. De kraan is daarom voor grote bedrijven uitermate geschikt als een platform voor hun marketing en acquisitie en sales. Middels een barterdeal zijn tientallen bedrijven betrokken."
“Daarnaast zijn er veel bedrijven die commitment hebben getoond, omdat ze achtergesteld werden betaald. Dat gaf vertrouwen in de ontwikkelcapaciteit. Onlangs is het Faralda Restauratie Fonds opgericht. De enorme restauratie en moeizame herontwikkeling is vijf jaar geleden bekroond met de prestigieuze Pieter van Vollenhovenprijs.”
Wat vind je het mooiste aan het hotelvak in erfgoed?
“Ik doe dit echt vanuit een visie. Industrieel erfgoed behouden door het te restaureren en er een (maatschappelijke) functie aan te geven. Een verdienmodel om de hoge lasten te kunnen betalen is dan een voorwaarde. Bij alle ontwikkelingen beogen wij een social return of investment. Met andere woorden, mensen betrekken voor wie de kennis en ervaring met zo’n project van onschatbare waarden is in hun re-integratietraject. Ik ben een sociaal bewogen mens en vind dit soort trajecten vanzelfsprekend. Zolang ze mij maar niet worden opgedrongen, want elk project is anders.”
Welke lessen in erfgoedexploitatie heb je geleerd?
“Zonder visie en uithoudingsvermogen wordt het niets. Ik was hierin altijd al uitgesproken, dat maakt mij ook niet de gemakkelijkste man om mee te werken. Elk probleem kan worden opgelost als het lef er maar is om te communiceren. Faralda heeft er zelfs een soort Mission Statement van gemaakt.”
Is de hotelgast bereid meer te betalen voor een overnachting in erfgoed?
“Ja. Wij zijn geen mainstream hotel. Onze gasten komen niet alleen om te overnachten. Onze gasten zijn geïnteresseerd in een experience. Een verblijf in de top van een monumentale industriële torenkraan is uniek. Het uitzicht is fenomenaal. De suites zijn ruim, met zelfs een entresol en een aparte douche- toiletvoorziening en een eigen bad. Ze zijn high-end en luxueus ingericht. Op het topdeck bevindt zich zelfs een grote jacuzzi. Van meet af aan hebben wij hierop ingezet. Mensen verklaarden mij aanvankelijk voor gek, maar we zien nu dat het werkt.”
Hoe zorg je voor een succesvolle branding van je eigen erfgoed hotelmerk?
“Faralda Crane Hotel is een brand met inmiddels veel waarde. Het marketingbudget is nul en blijft nul. Als wij hiervoor moesten betalen, dan zouden wij iets niet goed doen met zo’n kraan. Branding en marketing hadden voor mij vanaf de eerste dag de allerhoogste prioriteit. Faralda genereert veel internationale media-aandacht. Dit is een asset die wij als return aanbieden aan onze stakeholders en investeerders.”
Wat wordt straks de synergie van de beide vestigingen?
“In Rotterdam gaat het om dezelfde kraan. De ontwikkelingskosten zijn minder hoog want door de identieke restauratie kan op veel zaken worden bespaard, zoals tekenwerk- en constructiekosten. De kennis die wij hebben opgedaan met deze en vorige projecten is van onschatbare waarde. Damen Naval Shipyard heeft een hele belangrijke bijdrage geleverd aan het behoud van industrieel erfgoed voor het nageslacht door de transport- en demarcatiekosten voor haar rekening te nemen. Het verdienmodel zal hetzelfde zijn. Ook op de exploitatiekosten kan straks worden bespaard, omdat kosten kunnen worden gespreid. Met name voor investeerders creëren wij nu een heel interessante propositie.”
Hoe nu verder in Rotterdam?
“De restauratie gaat zo’n 1,5-2 jaar duren. Daarna keert de kraan terug naar haar roots, want deze is eind jaren vijftig in Rotterdam gebouwd. We zijn met een aantal locaties aan de slag. Een deugdelijke financiële onderbouwing en onvoorwaardelijke toezegging over de locatie zijn voor ons nu de randvoorwaarden voor een ‘go’ aleer er begonnen wordt met de restauratie. De kraan komt -net als in Amsterdam op het NDSM terrein aan het IJ- op een beeldbepalende locatie te staan, maar dan aan de Maas.”
Opschaling
Dankzij de vooruitziende blik van hun voorvaderen en vooral hun eigen heldere tegenwoordigheid van geest lukt het de ondernemers van SWEETS hotel en Faralda Kraanhotel met hun gedurfde hotelexploitaties in watererfgoed via opschaling zowel creativiteit als geld harder te laten stromen.
Over de auteur
Auteur Natascha Boerkamp is Leisure & Erfgoed Exploitatiespecialist bij SpotOnHotSpots voor o.a. Erfgoedontwikkelaar COUP.
