Dit is het laatste artikel in de reeks ‘Erfgoed: Onbetaalbare charme of nieuw verdienmodel?’ Eerder verschenen artikelen over religieus, militair, industrieel, watererfgoed én erfgoedontwikkeling. Auteur en exploitatiedeskundige Natascha Boerkamp wordt gevraagd naar haar kijk op erfgoedexploitatie.
Wat zijn de bekende uitdagingen bij erfgoedexploitatie?
"Natuurlijk zijn er de zaken waar iedereen meteen aan denkt: een ingewikkeld gebouw en hoge kosten.. Beperkingen van de locatie en het gebouw maken hotelexploitatie soms lastig. Maar als je omdenkt, kun je vrijwel alle uitdagingen ombuigen tot unieke kansen. Dan maak je de verre parkeerplaats tot een onderdeel van je verhaal en wordt het een belevenis met meerwaarde, zoals bij Fort Abcoude. De brugwachtershuisjes zijn allemaal anders en dat is nou net de USP van de snoepketting van hotelsuites SWEETS in Amsterdam. Dan de financieringsproblematiek. Het Nationaal Restauratiefonds verstrekt leningen tegen een aantrekkelijke rente en andere gunstige condities. Via de provincie kun je subsidies voor niet alleen restauratie en herontwikkeling regelen, maar ook haalbaarheidsonderzoek en verduurzaming. Hiernaast zijn er (naast koop) natuurlijk andere juridische constructies zoals erfpacht of omzetgerelateerde huur mogelijk. En last but not least kun je gefaseerd ontwikkelen en exploiteren."
Wat als je minder planmatig te werk gaat?
"Als je gewoon maar begint, creëer je je eigen succes en kan de vastgoedeigenaar niet meer om je heen. Zorg dan wel dat je het eerste recht van koop hebt, anders gaan anderen kapitaliseren op jouw baanbrekende werk. Je wilt toch echt niet meemaken dat jouw verhuurder aan het einde van de lange huurperiode een tender uitschrijft, waaraan jij wel mee mag doen, maar de andere hoogste bieder er doodleuk met jouw hotelexploitatie vandoor gaat. In Haarlem heeft de gemeente recent een pandverkoop juist heel zorgvuldig gedaan. Creatievelingen bouwden daar in zo’n tien jaar een succesvolle horecaexploitatie op en transformeerden zo een voormalige rafelrand tot het hippe stadsstrand De Oerkap. De gemeente wilde de oude loods en gemeentelijk monument volgens afspraak aan ze verkopen tegen marktwaarde. De vraagprijs vanuit diverse vastgoedtaxaties van de gemeente was echter monumentaal hoog. Een onafhankelijke waardebepaling vanuit de exploitatie maakte de weg vrij naar een marktconforme verkoopprijs. De waarde zit immers in de exploitatie en niet in de stenen."
Komen we dan bij de minder bekende uitdagingen?
"Wat mij betreft wel ja. Bij erfgoed draait het net als bij elk ander gebouw of project om het verdienmodel. Alles draait om een toekomstbestendige exploitatie. Het is niet zo moeilijk om eenmalig veel geld voor een hotelgebouw op tafel te krijgen, maar zorgen dat het langjarig succesvol opereert, dat is de echte kunst. Enerzijds is de Rijkdienst voor Cultureel Erfgoed goed op weg door subsidies te verstrekken voor gebouwrenovatie en herbestemming. Anderzijds worden fondsen voor haalbaarheidsonderzoeken vaak via architecten verstrekt, waardoor ook hier de primaire focus op het gebouw ligt en niet op de exploitatie. Qua toekomstbestendigheid wordt veel geld uitgegeven aan duurzaamheidsscans en energiescans. Alles voor het gebouw. Gelukkig zoeken de betere architecten juist naar een goede onderbouwing en richtlijn voor de renovatie en herbestemming in de vorm van een programma, in de hotellerie beter bekend als concept, exploitatieplan of business case. Inclusief financiële haalbaarheid vanuit een investeringsbegroting en exploitatieprognose. Gelukkig, want de echte toekomstbestendigheid van een gebouw zit in de exploitatie. Vanuit de hotelexploitatie wordt immers ook het toekomstige onderhoud van het pand gefinancierd."
Is dit nu een strafpleidooi tegen architecten?
"Zeker niet. Architecten zijn experts in hun eigen domein. Ze denken vanuit het gebouw dat regeert. De monumentwaarde willen ze respecteren. Ze zorgen vaak dat het historische casco losstaat van de ingebouwde kamers volgens het box-in-box principe. Om de historische gelaagdheid te benadrukken kiezen ze ook voor eigentijdse toevoegingen en interventies. Daarmee introduceren ze dan bewust een stijlbreuk. Waarbij ze nog steeds recht doen aan het monument en de identiteit van de omgeving. Het mooie is dat ontwikkelingen steeds vaker de gebouwgrenzen voorbij gaan. Een hotel in een kerk is nog steeds bijzonder, maar een hotelprogramma in de huisjes van een oud stadje of in de monumentale gebouwen van een oud openluchtmuseum is echt wel revolutionair."
"Dat is het leuke van erfgoed. Er wordt geïnnoveerd en er worden grenzen verlegd. Vandaag transformeren we het klassieke oud tot magnetiserend nieuw voor de toekomst van morgen. De pilot hotelkamer in een bunker in Zuid-Holland is net afgerond en klaar voor opschaling naar een heel bunkernetwerk langs de kust. Dat staat diametraal op de ontwikkeling van 600 recent uit de grond gestampte nieuwbouw hotelkamers bij de RAI in Amsterdam. En dat is nou precies het mooie van deze tijd. Het één kan niet zonder het ander. Het zijn beide exponenten van onze voortdurende nieuwsgierigheid en dadendrang. Niet al het oude hoeft te worden behouden, maar bedenk wel dat oude panden vaak volop historie ademen en strategisch gelegen zijn, wat superbelangrijke assets zijn voor een aantrekkelijke overnachtingsfunctie. Dat weet de architect als geen ander te onderkennen."
Hoe maak je een toekomstbestendige exploitatie
"Je hebt alle spaken van het wiel nodig. Denk grofweg aan nature, nurture en toeval. De man/vrouw met lef maakt het gebouw. Op basis van een goed plan. Met een flinke dosis geluk. De natuur en het toeval zijn krachten die buiten ons omgaan. Bij de nurture kom ik in beeld. Het ondernemersplan kun je natuurlijk toetsen, maar ontwikkelen is nog veel leuker. Daarbij is het Programma van Wensen met onder meer de doelstellingen de allesbepalende onderlegger en het fundament voor toekomstige keuzes. Vervolgens komt vanuit het marktonderzoek de waarheid boven tafel. Dan doel ik niet primair op obligate demografische data en gehypte leefstijlprofielen. Concurrentieanalyses, benchmarks, best/next practices en trends zijn al informatiever. De real deal is de participatie. Omwonenden, experts, potentiële klanten, potentiële exploitanten. Praat met mensen en je krijgt gevoel bij de feiten en dus gevoel voor kansen. Daarmee identificeer je als vanzelf mogelijke programma’s en verdienmodellen. Hospitality is en blijft dus altijd mensenwerk. Ook het bepalen van de haalbaarheid is mensenwerk. Het is een educated guess. Mensen zijn op dit vlak blij met hoe ik zaken aanpak en verwoord. Het is super als ze daardoor andere partijen kunnen meenemen en overtuigen. De kracht van woorden, getallen en beelden. Delen. Inspireren. Van droom naar business case naar project."
Hoe kijk je tegen de hotellerie aan?
"Mijn tijd op de Hogere Hotelschool Den Haag begin jaren ’90 werd gekleurd door internationale brands met standaardisering als hoogste goed. Het leuke van nu is dat er zoveel valt te kiezen. Door zelf progressief te kiezen, kan de hotellerie de concurrentie van air bnb, vakantieparken en B&B prima aan. Zelfs binnen één keten als Accor zijn er heel veel lifestyle merken verenigd. Het is one big blur. How do you stand out from the crowd? Hoe vind je je gast? Citizen M en Zoku creëren prachtige communities van gelijkgestemden. Bunk Hotels zet in één keer een prachtige nieuwe standaard in erfgoed én hotels neer. Hoe vind je gast jou? Amsterdamse hotels zoeken en krijgen door Corona ook nadrukkelijker hun bestaansrecht in de directe omgeving. Het is jammer dat het imago van Booking.com is beschadigd en daarmee in het kielzog dat van de internationale hotels; de toeristenasiels."
Wat denk je van actuele ontwikkelingen als de Unesco Erfgoedlijst en wokeness?
"Extra aandacht voor erfgoed en een groter bewustzijn van ons verleden is prima. Super dat Unesco de Neder-Germaanse Limes, de Koloniën van Weldadigheid en de Waterlinies op de Werelderfgoedlijst heeft geplaatst. Ik hoop echter dat de drang in onze maatschappij tot wokeness en cancelcultuur zich niet op erfgoed gaat richten. ‘Woke’ heeft zich ontwikkeld van een term uit de strijd tegen racisme tot scheldwoord voor bevoorrechte, progressieve witte luitjes die in een smetvrije cocon van politieke correctheid leven en met elkaar wedijveren in wokeness. Elk object heeft wel ergens een foute geschiedenis. Zit dat foute in het object of zit dat in de historie?"
Hoe ben je met erfgoedexploitatie in aanraking gekomen?
"Na Golden Tulip Hotels en het Bedrijfschap Horeca en Catering kwam ik vijftien jaar lang bij allerlei partijen over de vloer voor leisure advies, inclusief hotels en horeca. Ik werd blij van haalbaarheidsonderzoek naar hotelfuncties in Holwerd aan Zee, waar ze voor 63 miljoen euro de Waddenzeedijk gaan doorbreken en een getijdenmeer aanleggen. Het was geen straf om voor landgoederen als Zonnestraal in Hilversum en De Mookerheide in Nijmegen te werken aan een passend hotelconcept. In de Almeerse hotelnota kozen we voor de positionering New Land tegenover de erfgoedbakermat Amsterdam. In Diepenveen durfde men voor de landhuisexploitatie het schurende hippie hotel Gaia te verkiezen boven een traditionele cateraar. Bij de multifunctionele kerkexploitatie in Bergen werd ik definitief gegrepen door het erfgoedvirus. Nieuwe projecten dienen zich aan vanuit een snelgroeiend erfgoed netwerk, complementair aan mijn grote leisure netwerk."
Waarom heet je bedrijf zoals het heet?
"Met SpotOnHotSpots is alles gezegd. HotSpots zijn natuurlijk de plekken waar je wilt zijn. SpotOn zegt ten eerste alles over de plekken zelf: precies goed, tailormade, activerend, magnetiserend. Om de wereld mooier en fijner te maken. Daarmee raak je meteen mijn motivatie en werkwijze. Zakelijk creatief. Ik communiceer heel direct en schep er plezier in me zorgvuldig uit te drukken. Rood qua communicatie, blauw qua aanpak en geel qua inhoud. Wat ik zeg en adviseer is to the point over fijne plekken. SpotOnHotSpots."
Hoe zie je jezelf als adviseur?
"Ik hoop katalysator en vliegwiel te zijn. En leg de lat hoog. In het verleden zeiden mensen dat ik niet altijd Rolls Royces hoefde te maken. Maar dat is wel mijn drive. Ik geloof in goed of niet doen. Werk graag met vakspecialisten. Of dat nou yieldmanagers of portiers zijn. Erfgoedexploitatie voert me langs een kleurrijk landschap met grote betrokkenheid en vol mooie uitdagingen. Zodra we elkaar verstaan, ontstaat er flow, dan gaat ‘t vanzelf, riding the waves."
Hoe maakt erfgoedexploitatie je blij?
"Ik leg graag steeds opnieuw de puzzel. Het leven en ook hotelexploitatie draait om nieuwe kansen, bijzondere gebouwen en gedreven mensen. Denk aan gedeeltelijke bijbestemming en volledige herbestemming van kerken en forten tot hotels. Erfgoedhotels zijn pareltjes van high tech met high touch. Ze ademen sfeer en gastvrijheid dankzij innovatieve inrichtings- en systeemtechnieken, van energiezuinige verwarming tot slimme kamerdeursloten."
"Met het Erfgoed Expert Team van de provincie Utrecht buigen we ons al enige jaren over interessante casussen. In de Participatielabs van de Erfgoedacademie vinden we nieuwe manieren om alle stakeholders te betrekken bij de planvorming. In tendertrajecten werven en selecteren we de juiste exploitant. Haalbaarheidsonderzoeken gedijen bij het samenspel tussen erfgoedontwikkelaar, architect en exploitatiedeskundige met hun focus op respectievelijk gebied, gebouw en gebruiker. Hoofd, hart en buik komen steeds vaker bij elkaar omdat je in erfgoed bij uitstek nostalgie en zingeving kunt cultiveren. Gasten waarderen de schoonheid en zijn bereid ervoor te betalen."
"Oud-collega Tom Rietveld vertelde me trouwens over de schoonheid van de imperfectie in het Waldorf Astoria in Amsterdam. In het monumentale grachtenpand kreeg zijn ontwerpteam de 40 m2 roomservice keuken en 100 m2 banquetingkeuken niet perfect ingepast. Gelukkig wisten de slimme kokskoppen in de operatie wel raad: ze maken nu met een elektromotortje toast in de lift voor roomservice. Met deze wetenschap mag de prijs van de tosti gerust omhoog."
Wat zijn je famous last words van deze artikelenreeks?
"Famous hoeven ze niet te zijn. Enige impact is wel fijn. Graag dank ik de lezers voor de enthousiaste reacties en natuurlijk alle geïnterviewden (respect!) en anderen die hun medewerking verleenden. Meld je met feedback en stel gerust vragen. Verder is dit een oproep aan geïnteresseerde hotelpartijen voor fort- en kerkexploitatie om zich te melden. Ik weet toevallig dat er zeer binnenkort een groot fort op de markt komt, waar hotelexploitatie centraal staat. Ook themasuggesties voor een vervolgserie artikelen zijn erg welkom. Delen is vermenigvuldigen."
Over de auteur
Auteur Natascha Boerkamp is Leisure & Erfgoed Exploitatiespecialist bij SpotOnHotSpots voor o.a. Erfgoedontwikkelaar COUP.
