Dit is het vijfde artikel in de reeks ‘Erfgoed: Onbetaalbare charme of nieuw verdienmodel?’ Eerder verschenen artikelen over religieus, militair, industrieel en watererfgoed.
Het pand komt op je pad. Ineens is het er. Of het nu gaat om religieus, militair, industrieel of watererfgoed. Het gebouw laat je niet meer los en je wilt er wat mee. Móet er wat mee. Want je ziet welke onvergetelijke ervaring je jouw toekomstige hotelgasten kunt gaan bieden. Het fraaie in het leven is deelbaar. Maar hoe ga je te werk? Hoe geef je het oude pand opnieuw vorm? Hoe voorkom je dat het gebouw een molensteen om je nek wordt? De ontwikkelaar en erfgoeddeskundige weten wel raad:
Stappenplan
Als je eenmaal weet met welk soort monument je van doen hebt -een rijksmonument, gemeentelijk monument, provinciaal monument of beschermd stads- of dorpsgezicht-, raadt erfgoedontwikkelaar Peter Oussoren (rechts op de openingsfoto) van COUP Urban Producers je aan een pragmatisch stappenplan te doorlopen voor de erfgoedontwikkeling:
1
Verkennen planologische mogelijkheden. Kan de gemeente de plannen enigszins ondersteunen? Is er nog wel ruimte voor hotelkamers of verblijfsfunctie? Vaak is het vragen van een zogenaamd principeakkoord een goede tussenstap.
2
In beeld brengen van de restauratiekosten en de kosten van de herbestemming. Hoeveel is er nodig om het monument in een goede staat van onderhoud te brengen en de verblijfsfunctie goed in te passen? Is dat een haalbaar uitgangspunt?
3
Exploitatiebegroting: Naast de investeringen moet de exploitatie uiteraard wel sluiten. Een monument heeft vaak hoge onderhoudskosten. Hoewel een deel daarvan subsidiabel is, zal er ook rekening gehouden moeten worden met een forse eigen bijdrage.
4
Mogen de benodigde aanpassingen aan het gebouw (die nodig lijken voor de beoogde nieuwe functie) wel worden uitgevoerd? Mogen er wel extra ramen of deuren in? Monumenten mogen lang niet op alle punten ingrijpend worden gewijzigd.
5
Onderzoek subsidiemogelijkheden. Vaak is er subsidie beschikbaar voor de restauratie van erfgoed. Bij gemeentelijke monumenten is dat meestal niet het geval, maar provinciale en rijksmonumenten maken daar wel kans op. Ook zijn er subsidiemogelijkheden voor nader (haalbaarheids)onderzoek zodat de onder 2 en 3 genoemde punten gesubsidieerd kunnen worden onderzocht. En voor structureel meerjarig onderhoud zijn er SIM subsidies.
6
Onderzoek financieringsmogelijkheden bij het Nationaal Restauratie Fonds (NRF). Aantrekkelijke rente en gunstige voorwaarden. Zowel voor restauratie- alsook herbestemmingskosten, zoals de keukenapparatuur of de installaties of de wandafwerking aan de binnenkant.
7
Verduurzaming. Monumenten zijn zelden duurzaam gebouwd. In de exploitatie is verduurzaming meestal een must. Ook hier zijn subsidiemogelijkheden.
8
Draagvlak. De omgeving is vaak gewend geraakt aan een leegstaand gebouw. Als er nu plotseling een hotel zou komen, ontstaan er vragen over parkeeroverlast, bakluchten of verkeerslawaai. Voor de participatie van omwonenden zijn er allerlei werkvormen, die met de komst van de omgevingswet een extra formele boost krijgen.
Deze acht punten hangen natuurlijk sterk samen en zijn onderdeel van elk normaal business plan. Bij een monument zijn veel zaken echter lastiger en tijdrovender. Daar staat tegenover dat er een prachtig object in gebruik genomen kan worden, waar bovendien hogere prijzen kunnen worden gevraagd dan bij de buren in de nieuwbouw.
Het gebouw regeert
In de visie van erfgoeddeskundige en directeur Ben Verfürden (op de foto links) van Hylkema Erfgoed staat flexibiliteit voorop bij erfgoedontwikkeling omdat het gebouw regeert: “Het Conscious Hotel in het Westerpark van Amsterdam kreeg vorm na een uitgebreid herbestemmingsonderzoek, een goed programma, de nodige vergunningen en ook planologische inpassing. In Amsterdam was het hotelbeleid zeer restrictief en kregen we via de hotelladder met een ‘nee, tenzij’ alleen toestemming omdat we nieuwe doelgroepen aantrokken en een link legden naar de toekomst van het Westergasterrein. Het hotel vormde de basis voor de restauratie van het monument en het hergebruik. In ons plan stond duidelijk vermeld hoe we met het hotel zowel recht deden aan het monument als de identiteit van het Westergasterrein. We positioneerden het concept enerzijds als industrieel en rauw en anderzijds als eigentijds en comfortabel door de kamerverhuur aan verschillende ook internationale doelgroepen. Daarbij hadden we onszelf ten doel gesteld de meest duurzame hotelontwikkeling te worden. Dit zag je terug in het interieur in de wanden met veel planten en groen, maar ook gebruikten we ambitieuze installaties die echte ruimtevreters waren, die voor veel gepuzzel zorgden bij de plaatsing onder de kap. Die plek is het minst eenvoudig en met grote zorgvuldigheid hebben we onder die kap toch ook entresols weten te creëren die gasten een fenomenaal uitzicht bieden. Al met al is het hotel vanaf het begin een hit.”
Box-in-box
“Ook de Grote Kerk in Hoorn is een rijksmonument waar hotelkamers in komen. Het grappige aan erfgoedontwikkeling is dat bij de vraag wat je ermee kunt, een hotelprogramma vaak naar voren komt. Je hebt de monumentwaarde dan wel te respecteren. Bij alle ingrepen die je doet, maar zeker ook als je aan de ruimtebeleving komt als je het pand moet compartimenteren. Je kunt er vaak veel volume in plaatsen en al dat oppervlak en de grote hoogtes wil je in principe niet dichtbouwen. Dat zie je ook terug bij Bunk in Utrecht en Bizar Bazar in Arnhem. Alles kan er makkelijk in en uit, net alsof je met je winkelwagentje in een supermarkt loopt. In Hoorn zijn onder de kap eerder al appartementen gerealiseerd. Verder is de kerk nog één grote ruimte: de hoofdas van voor naar achter wordt gerespecteerd en de kamers worden als losse volumes aan beide zijden van de as geplaatst. Zo staat het historische casco los van de kamers die er intern op uitkijken, het zogenaamde box-in-box principe.”
“Doorgaans wordt de horeca beneden gesitueerd en dat is best ingewikkeld vanwege daglicht en zichtbaarheid. Daarom is er altijd de wens om een terras te creëren. Een kerkgebouw heeft op het niveau van de begane grond een gesloten karakter. Er zijn vaak extra openingen nodig naar het terras. Om de historische gelaagdheid te benadrukken kiezen we vaak voor eigentijdse toevoegingen en interventies. Je introduceert dan bewust een stijlbreuk, ook in Hoorn worden met glas openingen aangebracht binnen de structuur van de gevels. Dit gebeurt altijd in samenspraak en veelal ook discussie met de adviescommissies welstand en monumentenzorg.”
“Er zijn veel kleine logeermogelijkheden in monumenten, bijvoorbeeld via Monument en Bed en Erfgoedlogies.nl. Ook Natuurmonumenten biedt kleinschalige Bed & Breakfast accommodaties aan, midden in de natuur, net als een aantal provinciale landschappen via Buitenleven Vakanties.”
Verkenning
“Een bijzonder project is bijvoorbeeld De Grote Kerk in Brouwershaven, een topmonument in een voormalig VOC-stadje. Hier is een herbestemmingsplan uitgewerkt onder de naam ‘BROUW!’, met een brouwerij en proeflokaal, een museale presentatie en hotelkamers in de kerk. Dit zou een echte kwaliteitsimpuls kunnen brengen aan een Zeeuws toeristisch landschap dat nu vrijwel uitsluitend bestaat uit recreatiewoningen, campings en waar de bezettingsgraad niet optimaal is. Dit plan kan een nieuw cultuurminnend destinatiepubliek trekken, een ‘historyhistorie experience’ waar je de geschiedenis van het stadje beleeft en kunt slapen in een prachtige kerk. Om het plan financieel rond te krijgen is de suggestie gedaan voor het terugbrengen van kleine huisjes bij de kerk, die betrokken kunnen worden in het hotelprogramma. Of het er ook komt is niet zeker, het gemeentebestuur overweegt ook een alternatief plan waarin de kerk gemeenschapshuis voor de eigen bevolking, in combinatie met een cultuurpodium en een museaal beleefconcept. In beide scenario’s wordt uitgegaan van het box-in-box principe. Om maximale flexibiliteit te bereiken en de bouwkundige interventies te beperken wordt ook gekeken naar ruimtescheiding door middel van gordijnen. De gemeenteraad zal binnenkort de beleidsmatige voors en tegens afwegen. De ruimtelijke consequenties en exploitatiemodellen (financiële haalbaarheid) spelen uiteraard ook een grote rol.”
“Iets dergelijks speelt ook in Museumpark Orientalis in de Heilig Landstichting bij Nijmegen. Om de toekomstbestendigheid van dit meer dan 100 jaar oude katholieke openluchtmuseum te borgen is het plan om de unieke gebouwen multifunctioneler te maken, bijvoorbeeld via bijzondere overnachtingsmogelijkheden. Een quick win vormen een klein klooster en een ander gebouw, maar ook in andere ‘oosterse’ gebouwtjes zijn out of the box oplossingen denkbaar. Mogelijkheden worden verkend voor o.a. het Joodse dorp, met eenvoudige, niet geïsoleerde huisjes, gebouwtjes aan de Romeinse Straat zoals het Sanhedrin (gerechtsgebouw). In zo’n fase van verkenning gaat het erom uit te vinden of gasten zich kunnen vinden in even lopen naar hun accommodatie, de beperkte ruimte, het delen van voorzieningen, et cetera. Het is een kwestie van change of mind: de sensatie en de kracht zitten in de authenticiteit van gebouw en plek, maar standaardregels moet je willen en durven loslaten.”
Mindset
“Als je het filosofisch benadert, gaat het bij erfgoed om authenticiteit. De beleving bestaat uit verhalen waar je ingezogen wordt. Bij regulier vastgoed werk je vaak met standaarden en efficiëntie. Die wetten draaien bij erfgoed volledig om. Het gebouw regeert, de plek bepaalt wat wel en niet kan. Hierdoor kom je tot onverwachte en bijzondere hotelconcepten. ‘Ik voel waar ik ben.’ De gast zoekt deze bijzondere ervaringen.”
“Als ontwikkelaar en ondernemer is het de uitdaging om mee te bewegen met het gebouw en met een open vizier het herontwikkelingstraject in te gaan. Het vergt een bepaalde geestesgesteldheid en een bepaalde mindset. De visie van de ondernemer moet passen bij het DNA van het gebouw. Erfgoed ontwikkelen is niet geschikt voor mensen die willen vertrouwen op bewezen recepten. Ondernemers moeten zich het nodige lef kunnen veroorloven. Jonge mensen durven het eerder aan en het is aan de partijen die het zich kunnen veroorloven om die handschoen op te pakken. Ga eens een avontuur aan. Leer en inspireer de sector!”
Paradijspoort
Gun jezelf dus het avontuur. Ga op reis. Wie weet, ontdek je bijvoorbeeld dat leningen en subsidies elkaar misschien wel heel mooi kunnen aanvullen, waardoor een op het eerste oog lastige herbestemming toch heel aantrekkelijk wordt! In ieder geval verleg je een steen in de rivier. Maak je de wereld een stukje mooier. Verbind je het verleden en het heden met een prachtige toekomst. Fraai en trots. Want het is de verdienste van jou en je team als je de sleetse gebouwdeur weet om te toveren tot een paradijselijke hotelpoort die gasten boeit en waarvoor ze bereid zijn navenant te betalen.
Ready for take-off! Maar wel met beide voeten op de grond! Dus (financieel) haalbaar. Op basis van een toekomstbestendige exploitatie. Programma’s, concepten en verdienmodellen komen de volgende keer aan bod in de laatste aflevering uit deze reeks over erfgoedontwikkeling en hotelexploitatie. Een echte cliffhanger…..
Over de auteur
Auteur Natascha Boerkamp is Leisure & Erfgoed Exploitatiespecialist bij SpotOnHotSpots voor o.a. Erfgoedontwikkelaar COUP.
